Prezados leitores, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento relevante sobre responsabilidade de incorporadoras e configuração de danos morais em contratos imobiliários. No REsp 2.099.382/SE, julgado pela 3ª Turma em novembro de 2025, a Corte manteve condenação de R$ 5.000,00 contra loteadora/incorporadora por impedir que comprador acessasse terreno adquirido.
O caso prático revela situação corriqueira no mercado, onde a incorporadora assumiu expressamente, em contrato, a responsabilidade por “todos os tributos, contribuições e despesas incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, cujos vencimentos ocorreram até a presente data”. Mesmo assim, débitos de R$ 24.070,77 permaneceram em aberto, impedindo o acesso do comprador ao empreendimento.
O relator, Ministro Humberto Martins, foi distinguiu este caso da regra geral de que “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável”. Segundo o magistrado, “a aquisição de um bem cria uma justa expectativa de uso pelo adquirente, de modo que a sua frustração, por ser impedido de acessá-lo e efetivar seu projeto construtivo, sem dúvida enseja efetivo abalo moral suscetível de indenização”.
A decisão estabelece um critério objetivo, ou seja, quando há consequências fáticas capazes de ensejar sofrimento psicológico que transcende “meros aborrecimentos cotidianos”, configura-se o dano moral. No caso concreto, o comprador foi privado não apenas do bem, mas da possibilidade de dar seguimento ao seu projeto de construção.
Relevante notar que a incorporadora só quitou os débitos após o ajuizamento da ação, circunstância que, nas palavras do relator, “denota comportamento indesejado por relutância no cumprimento espontâneo da obrigação”.
Esta decisão orienta tanto compradores quanto incorporadoras sobre os limites da responsabilidade contratual e reforça que cláusulas expressas de assunção de débitos devem ser rigorosamente cumpridas, sob pena de caracterização de dano moral quando sua violação impedir o uso regular do bem adquirido.
Fonte: Conjur
Link do acórdão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/01/REsp_2099382_STJ_Acordao.pdf
Link do voto do relator: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/01/REsp_2099382_STJ_RelVoto.pdf
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