Prezados leitores, considerando a quantidade de incorporações com prazo de entrega estourados, achei por bem escrever este post com pointers a serem avaliados nesses casos.
O mercado imobiliário de imóveis na planta continua em expansão, com um crescimento notável de mais de 18,6% em lançamentos em 2024, conforme dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção. Este cenário dinâmico, embora promissor, também apresenta desafios jurídicos complexos, especialmente com relação ao cumprimento dos prazos de entrega. Para incorporadoras, compreender a legislação e a jurisprudência é fundamental para mitigar riscos e assegurar a segurança jurídica de seus empreendimentos.
A Gestão de Prazos e os Riscos do Atraso
A aquisição de imóveis na planta, com suas vantagens de pagamento a longo prazo, é atrativa para consumidores. Contudo, a gestão de prazos de entrega é um ponto crítico. Ultimamente temos visto uma realidade de atrasos e as consequências judiciais que podem advir dos mesmos. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece um arcabouço legal que protege o consumidor, mas também define limites e condições para a rescisão contratual e a aplicação de penalidades. Para a incorporadora, a atenção rigorosa aos termos contratuais e à execução da obra é essencial para evitar litígios e prejuízos financeiros.
Direitos do Consumidor e Implicações para a Incorporadora
Conforme a legislação e a interpretação jurisprudencial, o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias (se previsto em contrato) pode gerar diversas consequências para a incorporadora:
•Rescisão Contratual: O consumidor pode pleitear a rescisão do contrato com a devolução integral e corrigida dos valores pagos, caso o atraso seja imputável exclusivamente à incorporadora.
•Indenizações: Podem ser requeridas indenizações por danos materiais (como lucros cessantes, se o imóvel se destinava à locação) e morais, a depender da comprovação do efetivo prejuízo e da extensão do dano.
•Multa Contratual: A aplicação de cláusulas penais moratórias, se estipuladas no contrato, é um risco a ser considerado.
É crucial que os contratos sejam claros e estejam em conformidade com a Lei do Distrato, prevendo as condições para eventuais rescisões e as penalidades aplicáveis a ambas as partes, garantindo a segurança jurídica da incorporadora.
A Delimitação da Responsabilidade na Cadeia de Consumo pelo STJ
Um ponto de grande relevância para as incorporadoras é a delimitação da responsabilidade dos diversos atores na cadeia de consumo. O STJ, em certos casos, tem se posicionado de forma a diferenciar as responsabilidades. A Ministra Nancy Andrighi, em recurso analisado, destacou que a atuação da corretora se restringe à intermediação da venda, sem envolvimento na execução da obra. Da mesma forma, empresas de gestão financeira (pagadorias) atuam como intermediárias de pagamento, não integrando a cadeia de consumo no que se refere à obrigação de entrega do bem.
Essa distinção é importante, pois afasta a responsabilidade solidária de outros agentes que não têm ingerência sobre o cronograma e a execução da obra, concentrando a responsabilidade pela entrega no incorporador. Tal entendimento reforça a importância de contratos bem elaborados que definam claramente as obrigações de cada parte.
O acompanhamento das teses firmadas pelo STJ, como os Temas 970 e 971, também é indispensável para a atualização jurídica e a tomada de decisões estratégicas. A segurança jurídica é um pilar para o sucesso e a reputação no mercado imobiliário.
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