A Secretaria da Fazenda de São Paulo acaba de lançar uma bomba no mercado imobiliário e societário. Por meio da Resposta à Consulta 31.158/2025, publicada em fevereiro, estabeleceu-se um entendimento que pode transformar suas permutas em doações tributáveis.
O que mudou na prática?
Imagine uma incorporadora que permuta frações ideais em construção por um apartamento pronto. Mesmo declarando valores equivalentes (R$ 145 mil no caso concreto), se os “valores venais de referência” do Estado divergirem, pronto: a diferença vira doação sujeita ao ITCMD.
O cartório de registro detectou a discrepância nos valores de referência e exigiu o recolhimento do imposto. A Sefaz validou essa interpretação, criando precedente vinculante para todos os auditores fiscais paulistas.
Por que isso é juridicamente problemático?
Primeiro, desvirtua a natureza dos contratos. A permuta é, por essência, um negócio oneroso onde as partes exercem sua autonomia para definir equivalência (art. 533, CC). A doação exige animus donandi – a intenção de beneficiar gratuitamente (art. 538, CC). Essa nova tese da Sefaz, a meu ver, substitui um requisito legal por uma “conveniência arrecadatória”.
Segundo, anula o elemento central do ITCMD: a gratuidade. Criar ficção tributária sobre operação comercial extrapola a competência constitucional do Estado.
O precedente que deveria proteger você
Lembram da batalha do ITBI? O STJ pacificou no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) que a base de cálculo é o valor da transação, não valores de referência unilaterais. Consagrou-se a presunção de boa-fé do contribuinte – o valor declarado só pode ser afastado mediante processo administrativo próprio (art. 148, CTN).
O risco sistêmico real
Se essa lógica prosperar, qualquer operação onerosa – reorganizações societárias, transações comerciais complexas – poderá ser questionada sempre que a “equivalência matemática” não bater com as tabelas do fisco.
Ignora-se a autonomia da vontade, a boa-fé e a realidade do mercado, onde a equivalência é definida por quem realiza o negócio.
Minha avaliação
Essa posição da Sefaz tem fundamentos frágeis e deve ser questionada judicialmente. A jurisprudência consolidada do STJ sobre ITBI oferece arsenal robusto para contestação, especialmente considerando a presunção de boa-fé e a vedação aos valores de referência unilaterais.
Contribuintes paulistas: mantenham-se atentos. Documentem bem suas operações e questionem interpretações que transformem negócios onerosos em liberalidades fictícias.
Fontes:
- São Paulo. Secretaria da Fazenda e Planejamento. Resposta à Consulta Tributária 31.158/2025
- STJ, 1ª Seção, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), Rel. Min. Gurgel de Faria
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