A 3ª Turma do STJ, no REsp 2.197.699/SP, julgou em 03/09/2025 (publicado no DJe/CNJ em 08/09/2025) que a antiga proprietária permanece responsável pelas cotas condominiais relativas ao período em que era titular do imóvel, mesmo após a arrematação — no caso, o próprio condomínio arrematou o bem por valor inferior ao do crédito, e o saldo remanescente segue exigível da antiga dona.
O que exatamente decidiu o STJ:
- O voto faz uma recapitulação didática da obrigação “propter rem” (ambulatória, conforme definição dada pela própria relatora), mas ressalta um ponto-chave: a transferência do imóvel não apaga a dívida pessoal do antigo titular pelo período em que ela se formou. Em outras palavras, a obrigação perde a ambulatoriedade, mas subsiste como pessoal em relação a quem era proprietário quando as cotas venceram.
- Contexto fático relevante: arrematação pelo próprio condomínio credor por preço inferior ao crédito — daí a discussão sobre responsabilidade pelo saldo.
Como isso conversa com a jurisprudência sobre arrematante:
- A 3ª Turma reafirma a linha clássica: se o edital de leilão informa o ônus condominial, o arrematante responde inclusive por débitos anteriores (REsp 1.672.508/SP).
- E mesmo sem menção expressa no edital, pode haver responsabilidade do arrematante se a finalidade de publicidade foi atingida por outros meios (REsp 1.523.696/RS).
Por que isso importa?
- O art. 1.345 do CC (“o adquirente responde pelos débitos do alienante”) continua valendo, mas o STJ explicita as camadas de risco:
- a) arrematante: responde quando informado/publicizado;
- b) antigo proprietário: não se livra do que venceu enquanto era dono, especialmente se a arrematação não cobriu o crédito.
- Resultado: pode haver cobrança do arrematante (conforme a publicidade) e do antigo dono (pelo período dele), conforme a moldura do caso.
Efeitos práticos (imediatos)
- Arrematantes: verifique edital e autos; se o ônus estiver claro (ou for demonstrável por outros meios), prepare-se para assumir; se não, argumento de não assunção ganha corpo.
- Condomínios/administradoras: precificação e estratégia. Se quiserem buscar o arrematante, caprichem na publicidade do ônus; se a arrematação não quitar tudo, mantenham a cobrança do antigo proprietário pelo período dele.
- Executados/empresas: atenção ao risco de saldo após arrematação por preço inferior; provisões e negociação precisam refletir esse cenário.
O que muda no seu checklist
- Publicidade do ônus (pelo edital e além do edital).
- Linha do tempo das cotas (de quem era a titularidade quando cada parcela venceu).
- Cobertura do preço (se a arrematação quita integralmente ou deixa saldo).
- Estratégia de cobrança dual: arrematante (quando informada a dívida) e antigo dono (período pretérito).
Link com o inteiro teor do acórdão: https://mega.nz/file/SVUyGSKQ#o-QVAXDOkk4CerAZK26_Zz0Zy0LzMTs5OFElIxcuOWg
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