Por Rodrigo Palacios
O mercado imobiliário paulistano convive, há alguns anos, com um fenômeno que merece análise cuidadosa: a edição sucessiva de novas regras para as tipologias de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) sem que o poder público adote salvaguardas mínimas de transição. O resultado vai além de uma discussão sobre técnica normativa. Na prática, a regulação passou a funcionar como fator de risco com impacto direto sobre a modelagem econômica dos empreendimentos.
Para compreender a dimensão do problema, é preciso voltar ao começo. O Plano Diretor Estratégico de 2014 (Lei nº 16.050) criou as tipologias HIS e HMP e vinculou a fruição dos benefícios urbanísticos ao atendimento de faixas de renda específicas: até 3 salários-mínimos para HIS-1, até 6 para HIS-2 e até 10 para HMP. A lógica então adotada incidia sobre a destinação social da unidade, não sobre a fixação de preço para sua comercialização. Essa distinção, no entanto, deixou de orientar com a mesma clareza a regulamentação posterior, especialmente a partir do Decreto nº 64.244/2025, que introduziu novos limites sem disciplina de transição para situações já constituídas.
Por meio da inclusão do artigo 6º-A no Decreto nº 63.130/2024, o decreto fixou tetos de venda: R$ 266 mil para HIS-1, R$ 369,6 mil para HIS-2 e R$ 518 mil para HMP. O mesmo decreto introduziu o artigo 7º-A, limitando o valor do aluguel a 30% da renda do locatário enquadrado, também sem período de adaptação ou mecanismo indenizatório. Mudanças posteriores nas condições de exploração econômica de determinadas unidades produzem reflexos concretos sobre a modelagem financeira dos empreendimentos, a capacidade de amortização de financiamentos estruturados, a expectativa de retorno dos investidores e a precificação dos ativos imobiliários. Na prática, quem estrutura produto imobiliário sente esse impacto diretamente no preço, no retorno e no financiamento. O setor opera com ciclos longos e alto grau de alavancagem; a estabilidade regulatória não é preferência, é condição de viabilidade.
A questão da comprovação de renda do público elegível é outro exemplo da oscilação normativa que marca esse ambiente. Antes da Lei nº 17.975/2023, que alterou o artigo 47 do PDE, não havia sequer exigência legal de certidão formal. Com o Decreto nº 63.130/2024, surgiu a obrigação de certidão emitida por entidade supervisionada pelo Banco Central, com a responsabilidade pela veracidade das informações recaindo sobre o adquirente ou locatário. Menos de 17 meses depois, o Decreto nº 64.244/2025 redistribuiu essa responsabilidade ao próprio promotor do empreendimento ou locador. A questão aqui não é qual modelo parece mais adequado em tese. O dado relevante é que a alteração sucessiva dos critérios produz incerteza operacional e exige maior sofisticação na condução jurídica das operações.
Também não é irrelevante a existência de períodos inteiros de contratação realizados sob parâmetros menos definidos, especialmente entre 2014 e a consolidação formal das exigências documentais vigentes. Nessas hipóteses, o problema nem sempre estará em eventual desconformidade material, mas na ausência, à época, de um padrão normativo suficientemente claro e uniforme. O inciso XII do artigo 7º introduzido pelo Decreto nº 64.244/2025, que atribui ao promotor a obrigação de instruir adquirentes sobre seus deveres como locadores, é exemplar nesse sentido: mais uma responsabilidade transferida ao particular sem contrapartida ou base legal clara, e sem que a plataforma eletrônica prometida pela própria Prefeitura para registro das operações de locação sequer exista até hoje. Esse tipo de lacuna tende a se tornar ainda mais relevante à medida que o poder público intensifica mecanismos de controle sobre destinação e uso das unidades.
O ponto central, por isso, talvez não esteja apenas na validade das normas supervenientes. Está na necessidade de o setor imobiliário passar a tratar o risco regulatório como elemento integrante da própria engenharia do negócio. A atuação jurídica, nesse contexto, deixa de ser exclusivamente reativa e passa a assumir função mais estrutural, próxima da modelagem econômica e contratual dos projetos. Isso envolve ao menos quatro movimentos objetivos: revisão de premissas econômicas à luz de cenários regulatórios alternativos; previsão contratual de mecanismos de reequilíbrio para mudanças normativas relevantes; aprofundamento da due diligence urbanística e regulatória; e monitoramento contínuo de atos infralegais com potencial de impacto econômico direto.
A invocação de garantias como o direito adquirido e o ato jurídico perfeito continuará a ter relevância nesse debate, especialmente quando mudanças regulatórias incidirem sobre situações já constituídas. São garantias constitucionais que o mercado imobiliário tem interesse legítimo em invocar. Mas a eficácia desses instrumentos depende, cada vez mais, de como o risco foi identificado, mensurado e distribuído contratualmente antes de a norma mudar.
A discussão não deve ser reduzida a um contraste simplista entre interesse público e interesse privado. O verdadeiro desafio está em compatibilizar a finalidade pública da política habitacional com um ambiente mínimo de previsibilidade, capaz de permitir que os agentes econômicos organizem suas decisões com segurança jurídica e racionalidade empresarial. No campo das tipologias HIS e HMP, essa previsibilidade deixou de ser atributo desejável. Passou a ser condição de viabilidade dos negócios e da própria política habitacional que a regulação pretende sustentar.
