O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Terceira Turma, consolidou importante entendimento no Recurso Especial nº 2.219.808 – GO, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, ao reconhecer a legitimidade ativa de um adquirente de unidade imobiliária para ajuizar, individualmente, ação de obrigação de fazer contra a loteadora, visando à realização de obras de infraestrutura em áreas comuns do empreendimento. Esta decisão é um marco para o Direito Imobiliário e do Consumidor, reafirmando a proteção do comprador mesmo diante de direitos de natureza coletiva.
A controvérsia central residia na possibilidade de um único comprador demandar a execução de obras que, a princípio, beneficiariam a coletividade dos proprietários. A loteadora recorrente argumentava que o direito em questão possuía natureza transindividual e indivisível, devendo ser tutelado por meio de legitimação extraordinária, afastando a legitimidade individual.
Contrariando essa tese, a Ministra Relatora Nancy Andrighi destacou que, embora o direito à execução de obras de infraestrutura em áreas comuns configure um direito coletivo em sentido estrito, por ser um interesse transindividual e indivisível titularizado pelo conjunto dos proprietários, isso não exclui a possibilidade de tutela jurisdicional individual. A fundamentação reside no fato de que o inadimplemento da obrigação repercute diretamente na esfera jurídica do adquirente, afetando o exercício do direito de propriedade e o valor do bem.
A decisão ressalta que o sistema de tutela coletiva, ampliado pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), busca proteger os direitos transindividuais, mas sem afastar a legitimidade do indivíduo para ajuizar demanda própria quando há um interesse individual decorrente da mesma relação jurídica. O inadimplemento relativo à execução das obras de infraestrutura é considerado um descumprimento da oferta e uma entrega incompleta do objeto do contrato de compra e venda da unidade imobiliária, conforme os artigos 30 e 35 do CDC.
Portanto, o STJ reafirma que o comprador possui legitimidade para pleitear a realização de obras em áreas comuns, especialmente quando o contrato de compra e venda prevê expressamente essa obrigação, cujo descumprimento impacta diretamente a utilização e o valor da unidade adquirida.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/06/STJ_202404622432_tipo_integra_373328015.pdf
Fonte: Conjur
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