Para quem está do lado das incorporadoras, a mensagem recente dos tribunais é pragmática: juros são possíveis, mas capitalização mensal em contratos diretos com o comprador — fora do SFN — não. O STF sintetiza no verbete que pauta o tema: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”
Isso não torna a Tabela Price “ilegal por si”. O STJ já afirmou que a legalidade do uso da Price não se decide em tese, mas com prova técnica sobre eventual anatocismo no caso concreto. Em outras palavras: o risco não está no nome do sistema de amortização, mas no efeito matemático de juros compostos onde a lei não autoriza.
Há também lições do contencioso pós-pandemia: diante do IGP-M atípico, câmaras do TJ/SP admitiram substituição pontual por IPCA-E até fevereiro/2022, para reequilibrar contratos sem rasgar o pacta sunt servanda. Não é automática: depende de contexto e fundamentação.
Outro ajuste fino importante é a mora. No Tema 28 (REsp 1.061.530/RS), consolidou-se que abusos na fase de normalidade contratual (p. ex., capitalização indevida) podem descaracterizar a mora — o que altera o tabuleiro de medidas (retomada, multas, cadastros etc.). Mas o STJ também já pontuou: correção monetária abusiva isolada nem sempre basta para afastar a mora do comprador de imóvel. Contexto importa.
Como reduzir risco sem perder atratividade comercial
- Juros simples, com transparência de taxa nominal/efetiva, quando o financiamento é direto com a incorporadora.
- Amortização bem descrita (Price/SAC) e testes de planilha para evidenciar que não há capitalização vedada. Prova técnica decide litígios.
- Cláusula de hardship para indexadores, prevendo gatilhos e janela temporal em cenários excepcionais (ex.: choque de IGP-M).
- Governança de contencioso: screen rápido de encargos da “normalidade” para mitigar risco de descaracterização da mora. TJSP
Em suma, conformidade técnica = previsibilidade comercial. Contratos claros, planilhas auditáveis e escolhas regulatórias adequadas reduzem litígio e preservam margem — sem exigir que a incorporadora opere como banco.
Caso de referência (Cotia/SP): https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2025/08/doc_269386483.pdf
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