A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça acaba de pacificar uma das discussões mais sensíveis para a estruturação de financiamentos no mercado imobiliário. No julgamento do EAREsp 2.422.743-BA, relatado pela Min. Maria Isabel Gallotti em 3 de setembro de 2026, a Corte definiu, por unanimidade, que a instituição financeira, atuando estritamente como credora fiduciária, não possui legitimidade passiva para responder por atrasos ou vícios na construção, mesmo que realize a fiscalização do empreendimento.
O caso concreto envolvia um cenário bastante usual nas incorporações: o banco detinha a hipoteca do terreno, a cessão fiduciária dos recebíveis e recebia as parcelas diretamente dos adquirentes. Havia uma divergência interna no Tribunal, pois a Terceira Turma outrora interpretara que essa dinâmica, somada à fiscalização da obra para a liberação de recursos, configuraria a instituição como integrante da cadeia de consumo, atraindo a responsabilidade solidária. Contudo, a Segunda Seção fez prevalecer a inteligência do artigo 31-A, parágrafo 12, da Lei 4.591/1964, norma especial que estabelece claramente que a contratação de financiamento e a constituição de garantias não implicam a transferência das obrigações do incorporador ou do construtor para o credor.
O acórdão consolida uma premissa fundamental para a viabilidade e o custo do crédito imobiliário: a solidariedade não se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes. A prerrogativa de fiscalizar o andamento da obra e vincular a liberação das parcelas à evolução física do projeto existe exclusivamente para proteger a garantia fiduciária e evitar o desvio de finalidade dos recursos. Trata-se de um exercício regular de direito do agente financeiro em sentido estrito, e não de um ato de gestão, ingerência ou coexecução do empreendimento.
Apesar da vitória para o setor de crédito, a decisão traz uma ressalva jurisprudencial que exige atenção redobrada na redação e na gestão dos contratos. O STJ manteve o entendimento de que o banco responderá solidariamente caso atue como agente executor de políticas habitacionais ou quando sua conduta prático-contratual ultrapassar os limites do financiamento. O grande desafio que se desenha para a advocacia imobiliária é justamente policiar essa fronteira entre a mera fiscalização protetiva e a coexecução, sobretudo quando os instrumentos reservam ao credor poderes mais incisivos, como a prerrogativa de intervir no cronograma ou de substituir a construtora inadimplente.
Link do acórdão: https://mega.nz/file/GEEVFBYT#zCZmFjiMa9Nei7UY39QjPrjf6k5DyulM3xuUaMk92rA
Fonte: Conjur/Superior Tribunal de Justiça
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