No universo do direito imobiliário, a locação residencial verbal, embora expressamente admitida pelo artigo 47 da Lei nº 8.245/1991, frequentemente deságua em complexos litígios probatórios e interpretativos. Uma das controvérsias mais instigantes surge quando uma pessoa jurídica, estranha à ocupação física do imóvel, passa a arcar reiteradamente com os aluguéis. Seria ela uma mera terceira pagadora ou uma verdadeira coobrigada na relação locatícia? A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), em recente julgamento, enfrentou exatamente essa questão, consolidando um entendimento relevante para a nossa prática contenciosa e consultiva.
No caso concreto, o locador ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança em face do ocupante do imóvel e da empresa que realizava os pagamentos mensais. Em sua defesa, a pessoa jurídica invocou os artigos 304 e 305 do Código Civil, argumentando que sua conduta se limitava ao adimplemento episódico de obrigação de terceiro, sem qualquer assunção de responsabilidade perante o locador. Amparou-se, ainda, no princípio da relatividade dos contratos para tentar afastar sua legitimidade passiva. Contudo, o colegiado rechaçou a tese defensiva com base em uma análise detida da dinâmica negocial. Fundamentando-se nos artigos 113 e 422 do Código Civil, que consagram a boa-fé objetiva e determinam que a interpretação do negócio observe o comportamento concretamente desenvolvido pelas partes, o Tribunal concluiu que a sucessão de pagamentos habituais e continuados, desacompanhada de qualquer ressalva contemporânea, exterioriza uma verdadeira adesão fática ao vínculo obrigacional.
A decisão afasta a figura neutra do terceiro pagador quando o contexto fático revela uma participação estável e reiterada na execução da avença. Ao aderir ao contrato por meio de comportamento concludente, a empresa assumiu a posição de responsável solidária pelas obrigações locatícias. Consequentemente, foi condenada não apenas ao pagamento dos aluguéis em atraso, mas também à quitação das tarifas de energia elétrica. Sobre este último ponto, o acórdão foi cirúrgico ao lembrar que as despesas de consumo constituem obrigação legal do locatário, por força do artigo 23, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, sendo absolutamente irrelevante a ausência de estipulação contratual expressa ou a titularidade das contas perante a concessionária.
Para nós, advogados que atuam em negócios imobiliários, o acórdão serve de alerta, pois reafirma que, no silêncio ou na inexistência de instrumentos escritos formais, a conduta reiterada das partes dita as regras, supera a autonomia patrimonial de forma reflexa e define os limites da responsabilidade civil. A materialidade dos fatos, guiada pela boa-fé objetiva, sempre se sobreporá à mera formalidade defensiva.
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/10/113a4fff-889d-440b-8c8b-5786d17c4459.pdf
Fonte: TJDFT e ConJur.
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