Prezados leitores, a distinção técnica entre benfeitorias e acessões é um dos debates mais tradicionais do Direito Civil e, com frequência, deságua em litígios complexos nos contratos de locação comercial. Ao julgar o REsp 1.899.963/SP, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou essa exata controvérsia, fixando um precedente de extrema relevância para a estruturação de negócios imobiliários, especialmente na locação de terrenos nus. A corte decidiu que a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias abrange também as acessões, prestigiando a boa-fé objetiva e a real intenção das partes em detrimento do apego excessivo ao formalismo conceitual.
O caso concreto analisado pelo STJ envolvia a locação de um terreno vazio destinado à exploração de uma escola de esportes. O contrato autorizava expressamente o locatário a realizar diversas obras, como terraplanagem, construção de quadras, vestiários e lanchonete, mas continha uma cláusula clara de renúncia ao direito de retenção ou indenização por quaisquer “benfeitorias”. Ao término da relação locatícia, o locatário pleiteou indenização pelas obras, argumentando que as construções erguidas configuravam acessões artificiais, nos termos do artigo 1.255 do Código Civil, e não meras benfeitorias. A tese do locatário, que chegou a ser acolhida pelo relator originário, baseava-se no artigo 114 do Código Civil, o qual impõe que a renúncia seja interpretada de forma estrita.
Contudo, o voto divergente da Ministra Maria Isabel Gallotti, que sagrou-se vencedor, trouxe uma leitura pragmática e perfeitamente alinhada à realidade do mercado imobiliário. A relatora designada destacou que, desde o momento da contratação, ambas as partes tinham plena ciência de que a viabilidade do negócio dependia daquelas edificações. Invocando o artigo 113 do Código Civil, que determina a interpretação dos negócios jurídicos conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, o acórdão reconheceu que a própria Lei de Locações (Lei 8.245/1991, art. 35) e a Súmula 335 do STJ utilizam a expressão “benfeitorias” de forma genérica. No jargão e na praxe locatícia, o termo tende a compreender indistintamente todas as obras e intervenções realizadas no imóvel.
A decisão ressaltou ainda que acolher a pretensão do locatário com base unicamente na distinção teórica entre os institutos implicaria uma inegável modificação do conteúdo contratual livremente pactuado, ferindo os princípios da intervenção mínima e da autonomia privada. Para nós, advogados que militam no Direito Imobiliário, o julgado é um excelente reforço da segurança jurídica. No entanto, a melhor técnica preventiva permanece inalterada: ao redigir contratos de locação, sobretudo em locações atípicas ou de terrenos, é imperativo que a cláusula de renúncia faça menção expressa tanto às benfeitorias (necessárias, úteis e voluptuárias) quanto às acessões, blindando o locador contra litígios e garantindo a eficácia absoluta da vontade das partes.
Link do acórdão: https://mega.nz/file/PMkW2KCQ#T0YIoVIRK3WXt7bsEC05O-W91R-b_HsuIsdce1GTWW8
Fonte: STJ (REsp 1.899.963/SP)
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