Em coautoria com meu sócio da área criminal do Viseu Advogados, Pedro Beretta, publiquei recentemente um artigo no Conjur analisando uma importante inflexão jurisprudencial sobre a responsabilidade condominial (link abaixo). A regra geral no Direito Imobiliário, consolidada desde o julgamento do EREsp 268.669/SP, estabelece que o condomínio não responde por furtos ocorridos em suas dependências, compreendendo-se a contratação de vigilância como uma obrigação de meio. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça vem desenhando com precisão os contornos da exceção a essa regra, adaptando a interpretação jurídica à complexidade das dinâmicas imobiliárias contemporâneas.
No recente julgamento do REsp 2.264.505/RJ, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Min. Nancy Andrighi, imputou responsabilidade civil a um condomínio ao identificar falha crassa no controle de acesso. O conjunto probatório demonstrou que o porteiro franqueou a entrada dos criminosos sem qualquer verificação de identidade e, posteriormente, permitiu a saída dos invasores portando os bens subtraídos. A decisão fundamentou-se nos artigos 186, 927 e 932, inciso III, do Código Civil, reconhecendo que a negligência do preposto contribuiu decisivamente para a consumação do delito, descaracterizando a tese de culpa exclusiva de terceiro.
Sob a ótica do Direito Penal, trazida com o rigor técnico peculiar ao Pedro Beretta, o cenário exige cautela redobrada. Confirmada a ação dolosa ou a facilitação por parte de funcionários, estes responderão criminalmente pelo ato. No entanto, a responsabilidade civil do ente despersonalizado não atrai, de forma automática, a responsabilização criminal do síndico por uma simples falha de cuidado. Para que haja imputação penal aos gestores, é imprescindível a verificação de um contexto de omissão penalmente relevante, sob pena de indevida extrapolação do artigo 13 do Código Penal.
Para nós, advogados que militamos na assessoria condominial e imobiliária, o acórdão transcende o caso concreto e funciona como um alerta preventivo. Os empreendimentos atuais, marcados por múltiplos blocos, fluxo intenso de prestadores de serviços e locações por curta temporada, exigem mais do que a mera previsão formal de segurança. Torna-se imperativa a revisão minuciosa de convenções e regimentos internos, a implementação de protocolos objetivos de controle de acesso e o treinamento contínuo das equipes de portaria. A licitude da conduta do condomínio passa a ser aferida pela diligência real na execução desses serviços, e não apenas pela sua contratação.
Convido os colegas à leitura do nosso artigo e à reflexão sobre como estamos estruturando a governança e a mitigação de riscos nos empreendimentos de nossos clientes. A decisão final sobre a adequação dessas práticas cabe sempre aos gestores, mas a orientação jurídica sólida é o nosso papel fundamental.
Link Conjur: https://conjur.com.br/2026-out-06/a-responsabilidade-do-condominio-por-furto-em-unidade-autonoma/
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