O FIM DA DUALIDADE NO STJ? NOVOS TEMAS REPETITIVOS SOBRE A LEI DO DISTRATO.

Como alertei recentemente em meu artigo publicado no Valor Econômico, o cenário do distrato imobiliário no Superior Tribunal de Justiça vinha revelando uma complexa dualidade, operando de forma bifronte na aplicação da Lei nº 13.786/2018. Agora, a Segunda Seção do STJ decidiu enfrentar essa insegurança jurídica de forma definitiva, afetando sete recursos especiais ao rito dos repetitivos, divididos em três temas críticos para o mercado imobiliário, todos sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O cerne da controvérsia reside na constante tensão entre a proteção consumerista, consubstanciada no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, e a aplicação literal das regras específicas introduzidas pela Lei do Distrato nas Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979.

Essa miríade legislativa vinha gerando decisões conflitantes entre as turmas de Direito Privado da Corte. Enquanto a Terceira Turma historicamente adota uma postura de reequilíbrio contratual, mitigando penalidades com base no CDC para evitar a perda excessiva de valores pelo adquirente, a Quarta Turma tem prestigiado a força obrigatória dos contratos e a literalidade da lei, validando as retenções desde que respeitados os limites legais pré-estabelecidos. A fim de pacificar essas divergências, o STJ delimitou três frentes de julgamento vinculante.

A primeira delas, o Tema 1.464, definirá o percentual e a base de cálculo da retenção em contratos de compra e venda de lotes não edificados firmados após a Lei do Distrato. A grande discussão neste ponto é a incidência da taxa de fruição sobre terrenos sem construção, encargo que, somado à cláusula penal, tem levado à perda total dos valores pagos pelo comprador, tese até então validada pela Quarta Turma e rechaçada pela Terceira.

Na segunda frente, o Tema 1.465, a Corte estabelecerá os mesmos parâmetros de retenção, mas voltados aos contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, consolidando a jurisprudência sobre o limite histórico que flutuava em torno de 25% dos valores pagos.

Por fim, o Tema 1.466 enfrentará o porto seguro das incorporadoras: a validade da retenção de até 50% das quantias pagas nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a égide da nova lei. O regime de afetação exige um rigoroso equilíbrio financeiro para proteger a coletividade dos adquirentes, justificando a retenção mais expressiva prevista no artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei de Incorporações. Contudo, a intervenção judicial para redução equitativa dessa penalidade ainda era um campo de batalha. A afetação desses temas representa um marco fundamental para a previsibilidade do setor imobiliário, e o mercado aguarda que a Corte uniformize a jurisprudência prestigiando a segurança jurídica e a função econômica dos contratos.

Link do meu artigo no Valor Econômico: https://lnkd.in/p/ddi-UfUp