A intersecção entre o regime de multipropriedade e o patrimônio de afetação tem gerado debates relevantes sobre os limites da retenção de valores em casos de distrato imobiliário. Recentemente, o Juizado Especial Cível da Comarca de Itajaí, em Santa Catarina, proferiu uma sentença que reforça a segurança jurídica da Lei do Distrato ao validar a retenção de 50% dos valores pagos por um adquirente que desistiu do negócio. No caso concreto, o comprador de uma fração de tempo pleiteou a devolução de valores retidos pela incorporadora, alegando abusividade com base no Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a decisão destacou que a incidência da legislação consumerista não afasta a aplicação da Lei nº 4.591/64, tampouco torna abusiva uma cláusula penal expressamente admitida pelo ordenamento jurídico.
A magistrada fundamentou sua decisão na comprovação documental da averbação do patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento. Uma vez preenchido esse requisito registral, incide a regra do artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei de Incorporações Imobiliárias, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que autoriza a pena convencional de até 50% da quantia paga quando a resolução do contrato se dá por iniciativa do adquirente. O entendimento exarado na sentença converge perfeitamente com a reflexão que propus em um post anterior sobre o Tema 1466 do Superior Tribunal de Justiça. Naquela ocasião, discutimos justamente a afetação desse tema pelo STJ para definir a validade da retenção do percentual máximo de 50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação. A decisão catarinense ilustra a aplicação prática das decisões da 4ª Turma do STJ, prestigiando a força vinculante dos contratos e a proteção do colégio de adquirentes que dependem da higidez financeira da obra afetada.
O mero inconformismo com as consequências econômicas do desfazimento do negócio, motivado por dificuldades financeiras do comprador e sem qualquer inadimplemento imputável à fornecedora, não configura dano moral ou justificativa para a intervenção judicial nas balizas contratuais lícitas. Trata-se de um precedente que consolida a previsibilidade necessária para a estruturação de empreendimentos complexos como os de multipropriedade, demonstrando que a legislação especial deve prevalecer para garantir o equilíbrio econômico das incorporações.
Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Sentenca-multipropriedade-50.pdf
Fonte: ConJur
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