Prezados leitores, a frustração de negócios imobiliários em virtude da negativa de crédito bancário é um tema recorrente e que exige cautela na interpretação das penalidades contratuais. Recentemente, a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, debruçou-se sobre a linha tênue que separa a desistência voluntária do comprador e a impossibilidade de concretização do negócio por fato de terceiro, afastando a aplicação da penalidade de retenção das arras prevista no artigo 418, inciso I, do Código Civil.
No caso concreto, a promissária compradora firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial, efetuando o pagamento de cinquenta mil reais a título de sinal e princípio de pagamento. A concretização do negócio, contudo, dependia de financiamento bancário, o qual foi negado pela instituição financeira em razão da recusa da seguradora em emitir a apólice do seguro habitacional obrigatório, após a compradora informar ser portadora de visão monocular. Diante da negativa, e mesmo após tentar obter crédito em outra instituição sem sucesso, a compradora pleiteou a devolução do sinal. Os promitentes vendedores recusaram a restituição, alegando que a situação configuraria desistência do negócio, o que legitimaria a retenção do valor.
O juízo de primeira instância julgou o pedido improcedente, acolhendo a tese de desistência. Contudo, o Tribunal reformou a decisão, fundamentando-se na premissa de que a recusa do seguro obrigatório e a consequente negativa de crédito caracterizam um impedimento superveniente e alheio à vontade da compradora. A relatora, Desembargadora Mônica Maria Costa, destacou que tal evento não pode ser transmudado, por ficção jurídica, em arrependimento ou desistência apto a autorizar a sanção automática de perda do sinal. Além disso, o acórdão prestigiou a força obrigatória dos contratos ao aplicar a cláusula terceira, parágrafo segundo, da avença, que determinava expressamente a devolução simples do sinal caso houvesse impedimento na aprovação do crédito. A retenção, nesse cenário, configuraria locupletamento sem causa, prática vedada pelo nosso ordenamento jurídico.
Por fim, o Tribunal manteve a improcedência quanto ao pedido de indenização por danos morais, reafirmando o entendimento de que a controvérsia sobre a interpretação de cláusula contratual e a retenção de sinal consubstancia mero dissabor próprio das relações negociais, insuficiente para caracterizar lesão a direitos da personalidade. A decisão reforça a importância de uma redação contratual precisa e técnica nas promessas de compra e venda, especialmente na estipulação de condições suspensivas ou resolutivas atreladas ao financiamento imobiliário, garantindo segurança jurídica e previsibilidade para ambas as partes.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/101_ACOR1.pdf
Fonte: ConJur / TJRJ
#DireitoImobiliario #ContratosImobiliarios #Jurisprudencia #TJRJ #ViseuAdvogados #RodrigoPalacios
