Prezados leitores, tomei conhecimento de recente decisão proferida pela 8ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte que traz uma reflexão importante para advogados imobiliários, síndicos e administradoras de condomínios acerca da impossibilidade de alteração fática do rateio de despesas sem a estrita observância da convenção e do quórum legal. O caso envolveu a cobrança de 50% do consumo total de água de um edifício de seis unidades em desfavor de apenas uma proprietária, sob a justificativa histórica de que seu imóvel, de uso misto, abrigava atividade comercial com suposto alto consumo hídrico. O condomínio defendeu a manutenção da cobrança invocando os institutos da supressio e da surrectio, argumentando que a prática reiterada desde a década de 1990 teria consolidado o direito com base na boa-fé objetiva, nos termos do artigo 422 do Código Civil.
Contudo, a sentença rechaçou a tese condominial ao prestigiar a força cogente da convenção, que ostenta verdadeira natureza estatutária e previa expressamente o rateio igualitário entre as unidades. Conforme preceitua o artigo 1.333 do Código Civil, a convenção é de observância obrigatória, e qualquer modificação em suas regras de rateio exige a aprovação por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, ditame expresso no artigo 1.351 do mesmo diploma. O juízo destacou que a mera alegação de extravio de uma antiga ata de assembleia não supre a exigência de prova documental solene. Ademais, a prova pericial produzida nos autos foi determinante ao comprovar que a unidade em questão consumia, na realidade atual, apenas 15% da água do edifício, evidenciando que a imposição do encargo de 50% configurava patente enriquecimento sem causa dos demais moradores, prática expressamente vedada pelo artigo 884 do Código Civil.
Sob a ótica jurisprudencial, a decisão alinhou-se ao firme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, notadamente ao julgado no REsp 2.029.227/RJ, que afasta a aplicação da supressio e da surrectio quando a definição do critério de rateio burla a exigência legal de quórum especial. O caráter associativo e solidário das relações condominiais mitiga a consolidação de práticas abusivas pelo simples decurso do tempo, especialmente quando a cobrança é imposta de forma unilateral e coercitiva pelo ente condominial, sem amparo técnico de proporcionalidade. Para a gestão condominial, o precedente serve como um alerta contundente: práticas consuetudinárias, por mais antigas que sejam, não se sobrepõem à convenção registrada se carecerem de formalidade assemblear e de lastro na realidade fática do consumo.
Link da sentença: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/Evento-146-SENT1.pdf
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Fonte: TJMG/ConJur
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