Prezados leitores, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) proferiu uma decisão importantíssima para a estruturação de garantias no mercado imobiliário, ao julgar o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000. A medida afasta as restrições impostas pelos Provimentos 172, 175 e 177 de 2024, consolidando o entendimento de que a alienação fiduciária de bens imóveis pode ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Essa deliberação corrige uma distorção regulatória que vinha exigindo a lavratura de escrituras públicas para operações firmadas por incorporadoras, loteadoras e fundos de investimento, o que gerava um aumento substancial nos custos de transação devido à desproporção das tabelas de custas e emolumentos estaduais.
Do ponto de vista jurídico, a decisão do CNJ promove a adequação do artigo 440-AO do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça à jurisprudência pacificada do Supremo Tribunal Federal, notadamente nos Mandados de Segurança 39.805 e 39.930, e do Superior Tribunal de Justiça. O Ministro Mauro Campbell Marques destacou a necessidade de uma interpretação conjunta e sistêmica dos artigos 22, parágrafo 1º, e 38 da Lei 9.514/1997. A legislação de regência é clara ao estabelecer que a alienação fiduciária não é privativa das entidades que operam no SFI, estendendo a faculdade de celebração por instrumento particular a quaisquer pessoas físicas ou jurídicas. Assim, a exigência de escritura pública configurava uma limitação infralegal incompatível com a vontade do legislador e com o princípio da legalidade estrita que norteia a constituição dos direitos reais.
Um aspecto de extrema relevância prática para a advocacia imobiliária é a determinação expressa de que os oficiais de Registro de Imóveis estão vedados de recusar a recepção, qualificação ou registro de instrumentos particulares sob o fundamento exclusivo de a entidade credora não pertencer ao SFI, ao SFH ou a regime de regulação específica. Além disso, em prestígio à segurança jurídica, o CNJ validou todos os instrumentos particulares celebrados durante a vigência dos provimentos restritivos, anistiando o acervo passado e evitando a judicialização de contratos já firmados. O registro do título no fólio real continua sendo o ato constitutivo da propriedade fiduciária, garantindo a publicidade e a oponibilidade a terceiros necessárias para a higidez da operação.
Essa uniformização normativa representa um avanço significativo para a desburocratização e a eficiência do crédito imobiliário no Brasil. Ao afastar exigências formais desnecessárias, o sistema jurídico prestigia a autonomia privada e a competitividade do mercado, assegurando que a estruturação de garantias imobiliárias permaneça acessível e economicamente viável para todos os agentes econômicos.
Link da decisão: https://secovi.com.br/wp-content/uploads/2026/07/072026decisaofinalCNJ.pdf
Fonte: Secovi-SP e Conselho Nacional de Justiça (Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000).
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