A assunção de obras inacabadas pelos adquirentes, mediante a destituição da incorporadora original, é um cenário complexo que frequentemente atrai interpretações fiscais equivocadas por parte dos municípios. Um exemplo recente e paradigmático dessa distorção foi afastado pela Vara da Fazenda Pública de Sorocaba. Na referida sentença, o juízo declarou a inexigibilidade da cobrança de ISSQN sobre um condomínio que, após a saída da Sociedade de Propósito Específico (SPE) responsável pelo empreendimento, assumiu a administração direta e o custeio para a conclusão do edifício.
O cerne da controvérsia residia na tentativa da municipalidade de enquadrar a atuação do condomínio no item 7.02 da lista anexa à Lei Complementar nº 116/2003, que trata da execução de obras de construção civil por administração. Contudo, a exigência do tributo ignorou um princípio basilar do direito tributário: a ocorrência do fato gerador do ISSQN pressupõe a prestação onerosa de um serviço a terceiros. Ao gerir recursos próprios para finalizar um bem de interesse comum, o condomínio não explora atividade econômica no mercado, tampouco aufere remuneração que justifique a incidência do imposto.
A decisão judicial afastou a presunção de legitimidade do lançamento tributário, esclarecendo que a contratação de empresas e profissionais especializados para etapas específicas da obra não transmuda a natureza jurídica do condomínio. Nessa relação, a coletividade de adquirentes figura exclusivamente como tomadora dos serviços, cabendo a tributação apenas aos terceiros efetivamente contratados. A expressão “por administração”, contida na legislação complementar, refere-se à modalidade de execução do serviço pelo prestador, e não à mera gestão interna e patrimonial realizada pelos próprios proprietários.
Para os profissionais que militam no direito imobiliário, este precedente reforça a segurança jurídica necessária para orientar comissões de representantes e condomínios em processos de destituição de incorporadoras. A autoconstrução, quando devidamente caracterizada pela administração direta dos adquirentes, não pode ser penalizada com a criação de uma ficção tributária que confunde a gestão do patrimônio próprio com a efetiva prestação de serviços a terceiros.
Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/1036377-19.2025.8.26.0602.pdf
Fonte: Conjur
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