Prezados leitores, a locação de imóveis com histórico de ocupação industrial exige cautelas preventivas que vão muito além da tradicional vistoria fotográfica de entrada. Recentemente, a 4ª Vara Cível da Comarca de Mauá proferiu uma sentença que ilustra com perfeição o risco assumido pelo locador ao negligenciar a investigação ambiental prévia de sua propriedade. No caso concreto, o proprietário buscou a condenação da ex-locatária, uma transportadora de produtos químicos, à reparação por suposta contaminação do solo, além de pleitear indenização por danos materiais diversos e vandalismo ocorrido após a entrega das chaves.
Contudo, a pretensão indenizatória ambiental esbarrou na ausência de comprovação do nexo de causalidade. A perícia judicial constatou que o imóvel já possuía um histórico de ocupação por outras empresas do mesmo segmento e, crucialmente, que não havia qualquer laudo ambiental anterior ao início da locação que atestasse a ausência de passivo ambiental no momento da entrega do bem à locatária. Diante da impossibilidade técnica de individualizar a origem temporal da contaminação, o magistrado rejeitou o pedido indenizatório neste ponto. A decisão prestigiou a prova técnica em detrimento da prova oral produzida em audiência, aplicando a diretriz do artigo 443, inciso II, do Código de Processo Civil, que dispensa a oitiva de testemunhas sobre fatos que só podem ser provados por exame pericial. O mesmo raciocínio afastou a responsabilidade da locatária por entupimentos na rede de esgoto e furtos ocorridos meses após a desocupação.
A decisão, no entanto, não isentou a locatária e seus fiadores de toda e qualquer responsabilidade. A sentença julgou parcialmente procedente a ação para condená-los, de forma solidária, pelos danos estruturais e estéticos comprovadamente causados durante a vigência do contrato e atestados antes da devolução definitiva das chaves. A descaracterização de dependências internas, com a retirada de pisos e louças, e a destruição do jardim foram reconhecidas como mau uso do imóvel, gerando o dever de indenizar, cujo montante será apurado em fase de liquidação de sentença por arbitramento.
O grande aprendizado prático desta decisão para nós, advogados atuantes no Direito Imobiliário, é a necessidade de orientarmos nossos clientes sobre a indispensabilidade de um laudo de vistoria inicial robusto, que inclua sondagem ambiental sempre que a destinação do imóvel ou o seu histórico assim exigirem. Sem a prova cabal do estado anterior da área, a responsabilização civil do locatário por passivos ambientais torna-se uma tarefa processual quase impossível, esvaziando o direito à reparação por absoluta falta de comprovação do nexo causal.
Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Sentenca-Translima.pdf
Fonte: ConJur / Processo nº 1010559-85.2024.8.26.0348
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