Prezados leitores, tive o prazer e a felicidade de participar nos dias 27 e 28 de agosto do 8º Congresso Nacional do IBRADIM, em Salvador/BA, e trago de lá um caso que, confesso, me fez repensar algumas certezas sobre cessão de crédito futuro em operações de securitização.
Fui convidado pelo amigo Alexandre Gomide, que além de me chamar para o painel também atuou como moderador, para compor a mesa sobre Cessão de Crédito Futuro e o Contrato Built to Suit, ao lado da Profa. Judith Martins-Costa e da Dra. Glenda Laranjo. A Profa. Judith trouxe um caso emblemático em que ela foi parecerista, envolvendo um contrato atípico de locação (BTS) firmado em 2011, no qual a locadora se obrigou a construir um edifício e alugá-lo por 280 meses. Os créditos dos aluguéis foram cedidos, em quatro operações sucessivas, a uma securitizadora, que emitiu CRIs lastreados nesses recebíveis, tudo isso ainda antes da entrega do imóvel.
O problema surgiu quando a locatária descobriu gravames sobre o edifício, decorrentes de dívidas da locadora original. O imóvel foi a leilão e, em um desfecho que ninguém via chegando, a própria locatária arrematou o bem, reunindo em si as posições de proprietária e de locatária. A pergunta que ficou no ar: ela continuaria obrigada a pagar aluguéis por um imóvel que agora era seu?
A resposta, sustentada com muita precisão técnica pela Profa., passou por conceitos que todo advogado imobiliário deveria dominar: a diferença entre cessão de crédito futuro e cessão condicional, a causalidade do negócio de disposição em relação ao negócio obrigacional que lhe deu origem, a confusão como causa extintiva da obrigação (art. 381 do Código Civil) e os efeitos da aquisição originária da propriedade em hasta pública, que rompe a cadeia de ônus e obrigações anteriores. Na prática, sem a relação de base (o contrato de locação) o crédito futuro sequer chega a nascer no patrimônio do cedente.
É esse tipo de debate que justifica a presença em eventos como o do IBRADIM: teoria e prática se encontram, e saímos de lá com ferramentas mais afiadas para lidar com estruturas cada vez mais sofisticadas de financiamento imobiliário.
Meu agradecimento ao Prof. Alexandre Gomide, pelo convite e pela condução impecável do painel, à Profa. Judith Martins-Costa pela generosidade em compartilhar um caso tão bem construído, e à Dra. Glenda Laranjo pela qualidade da discussão. E ao IBRADIM, mais uma vez, pela organização impecável.
Link com a apresentação e demais documentos utilizados: https://mega.nz/folder/yRMwFQZa#B3OxRSpTacfgE_mqOQz64A
#IBRADIM #DireitoImobiliario #BuiltToSuit #CessaoDeCreditoFuturo #Securitizacao #ViseuAdvogados
