Prezados leitores, tomei conhecimento de decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, bastante relevante para a prática imobiliária, consolidada no julgamento do REsp 2.233.373/GO. O cerne da controvérsia consistia em definir se um locatário inadimplente poderia exercer o direito de retenção do imóvel locado até ser devidamente indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis nele introduzidas. Embora o artigo 35 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) preveja, como regra geral, a indenização e a retenção por benfeitorias necessárias e úteis autorizadas, o STJ reafirmou que o microssistema locatício não opera em um vácuo, devendo ser interpretado em estrita harmonia com a teoria geral da posse e com o princípio da boa-fé objetiva.
O direito de retenção, concebido como um instrumento coercitivo para compelir o locador ao pagamento da indenização, pressupõe, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil, o exercício de uma posse de boa-fé. Ocorre que o contrato de locação é eminentemente sinalagmático. A partir do momento em que o locatário descumpre a sua obrigação principal, consubstanciada no pagamento pontual dos aluguéis e encargos, conforme o artigo 23, inciso I, da Lei do Inquilinato, rompe-se o equilíbrio contratual. Essa inadimplência frustra a legítima expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem, descaracterizando de imediato a base jurídica que sustentava a posse de boa-fé. Consequentemente, a manutenção da posse sem o cumprimento do dever principal revela-se uma conduta incompatível com a boa-fé objetiva, atraindo a incidência do artigo 9º, inciso III, da referida lei, que autoriza o desfazimento da locação e a retomada do bem.
É importante destacar, contudo, que a perda do direito de retenção não fulmina o direito material à indenização pelas benfeitorias, caso estas sejam devidamente comprovadas na fase de liquidação. O eventual crédito indenizatório do locatário subsiste, mas deve ser apurado e satisfeito sem a retenção do imóvel, aplicando-se, quando cabível, a regra do artigo 1.221 do Código Civil, que determina a compensação das benfeitorias com os danos sofridos pelo locador. Trata-se de um precedente valioso que traz segurança jurídica aos proprietários, impedindo que o direito de retenção seja desvirtuado e utilizado como subterfúgio para perpetuar uma ocupação inadimplente, o que configuraria evidente enriquecimento sem causa.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/STJ_202503533299_tipo_integra_376712808.pdf
Fonte: Conjur/Superior Tribunal de Justiça.
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