A distinção técnica entre acessão e benfeitoria está longe de ser um mero preciosismo acadêmico; na prática da advocacia imobiliária, ela dita o resultado financeiro das rescisões contratuais. Recentemente, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu uma decisão paradigmática que ilustra com perfeição essa premissa, ao afastar a condenação de uma incorporadora ao pagamento de mais de cento e quarenta e seis mil reais por uma casa construída por adquirentes inadimplentes. O caso concreto envolveu compradores que, após firmarem compromisso de compra e venda de um lote, permaneceram inadimplentes por mais de vinte anos e, cientes da precariedade de sua posse, decidiram erguer uma residência no local.
O juízo de primeira instância havia garantido a indenização aos ocupantes, mas o TJSP reformou a sentença com base em dois pilares fundamentais do nosso ordenamento jurídico. O primeiro deles é a correta qualificação jurídica da obra. A edificação de uma moradia não se enquadra como benfeitoria necessária, destinada à conservação do bem, mas sim como acessão, nos exatos termos do artigo 1.248, inciso V, do Código Civil. Ao atrair a regra do artigo 1.255 do mesmo diploma, o Tribunal decidiu que aquele que edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, nascendo o direito à indenização única e exclusivamente se houver boa-fé. No cenário analisado, a construção ocorreu na vigência de um inadimplemento prolongado, o que fulmina qualquer alegação de boa-fé substantiva por parte dos possuidores, que assumiram o risco de perder a obra.
O segundo pilar da decisão, de extrema relevância para as loteadoras e incorporadoras, diz respeito à irregularidade urbanística da edificação. O laudo pericial atestou que a obra era inacabada e desprovida de projeto ou aprovação municipal. A relatora aplicou de forma cirúrgica o artigo 34, parágrafo 1º, da Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano), que veda expressamente a indenização por benfeitorias ou acessões feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Obrigar o proprietário a indenizar uma construção clandestina, que sequer pode ser comercializada licitamente e que poderá gerar custos de demolição, seria uma subversão da lógica jurídica.
Por fim, a corte afastou a tese de enriquecimento sem causa da incorporadora. A reversão do imóvel com as acessões é a consequência natural e legal da rescisão por culpa dos compradores. Não há que se falar em enriquecimento ilícito, vedado pelo artigo 884 do Código Civil, quando os ocupantes usufruíram do bem de forma gratuita e indevida por duas décadas. Trata-se de um precedente valioso que prestigia a segurança jurídica, a função social do contrato e a boa-fé objetiva, desestimulando o abuso da posse precária no mercado imobiliário.
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/0066378-58.2012.8.26.0602-acordao.pdf
Fonte: ConJur / TJSP
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