O Superior Tribunal de Justiça tem construído um entendimento sólido que confere primazia absoluta às dívidas condominiais, estabelecendo sua prevalência sobre outras obrigações jurídicas através de decisões que reafirmam a natureza propter rem dessas obrigações.
A 2ª Seção recentemente definiu que as dívidas de condomínio não se submetem ao regime da recuperação judicial, permanecendo imunes ao stay period e aos planos de recuperação aprovados pelos credores. Essa decisão consolida o entendimento de que a obrigação condominial vincula-se diretamente à coisa, não ao devedor pessoa física ou jurídica.
Paralelamente, o tribunal fixou a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, mesmo quando gravado por alienação fiduciária em garantia. Essa tese representa uma ruptura significativa com a lógica tradicional das garantias bancárias, priorizando a manutenção da estrutura condominial sobre os interesses do credor fiduciário.
Nas turmas de Direito Público, consolidou-se que compradores respondem pelas taxas condominiais desde a averbação da propriedade na matrícula, independentemente da imissão na posse. Esse entendimento elimina o hiato temporal que permitia a inadimplência sem responsabilização efetiva.
A jurisprudência revela uma preocupação sistêmica com a proteção do elo mais vulnerável dessas relações: o próprio condomínio e os condôminos adimplentes. Como observam especialistas consultados, essas decisões impedem que engenharias contratuais ou processuais transfiram o ônus da inadimplência para quem não concorreu para sua ocorrência.
Contudo, nem todas as questões estão pacificadas. A 3ª Turma decidiu que condomínios não podem incluir honorários contratuais advocatícios na cobrança, demonstrando que o tribunal ainda busca equilibrar a proteção condominial com limites razoáveis.
Essa evolução jurisprudencial, iniciada com a Súmula 478 que estabeleceu a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário, consolida um microssistema de proteção que reconhece a natureza sui generis da atividade condominial, transcendendo a dicotomia tradicional entre direito público e privado.
Fonte: Consultor Jurídico
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