Uma recente decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante esclarecimento sobre a adjudicação compulsória, a prescrição de dívidas e a teoria do adimplemento substancial. O caso, noticiado pelo ConJur, envolveu um casal que, mesmo tendo quitado mais de 80% do valor de um imóvel e com as parcelas restantes prescritas, teve seu pedido de adjudicação compulsória negado.
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do REsp 2.207.433 – SP, foi clara: a quitação integral do preço é um requisito indispensável para a adjudicação compulsória. Nem a prescrição das parcelas nem o adimplemento substancial são suficientes para suprir essa exigência. A lógica é que a prescrição do direito de cobrar não extingue a obrigação de pagar, e aplicar o adimplemento substancial aqui poderia incentivar o inadimplemento das últimas parcelas, o que vai contra a boa-fé contratual.
Pontos-chave da decisão:
•Quitação Integral: A adjudicação compulsória exige o pagamento total do valor acordado pelo imóvel.
•Prescrição vs. Obrigação: A prescrição do direito de cobrança não anula a obrigação de pagar a dívida.
•Adimplemento Substancial: Essa teoria não se aplica à adjudicação compulsória, pois a finalidade é a transferência da propriedade, que demanda a quitação total.
Para quem busca a outorga da escritura definitiva, as alternativas apontadas pela Ministra são: um acordo com o vendedor ou, se preenchidos os requisitos, uma ação de usucapião.
Essa decisão é um lembrete crucial para o mercado imobiliário e para todos os envolvidos em contratos de compra e venda de imóveis. A segurança jurídica e a boa-fé contratual continuam sendo pilares fundamentais.
Link do acórdão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2025/06/STJ_202402111535_tipo_integra_317741630.pdf
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