Prezados leitores, é comum no contencioso imobiliário a premissa de que o condomínio edilício não responde automaticamente por ilícitos praticados exclusivamente entre condôminos. Contudo, a 6ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), em recente julgamento, trouxe uma reflexão importante sobre a linha tênue entre o mero conflito de vizinhança e a omissão administrativa do ente condominial.
Ao analisar um caso envolvendo alegações de obras sem aprovação, ocupação irregular de áreas e descumprimento reiterado de regras urbanísticas e internas, a Corte catarinense reconheceu a legitimidade passiva do condomínio com base na Teoria da Asserção. O ponto central da decisão, contudo, reside na interpretação da natureza jurídica da atuação do síndico. A relatora, Des. Quiteria Tamanini Vieira, cravou com precisão que o exercício do poder de polícia e sancionatório no âmbito condominial não é discricionário, mas sim uma atividade estritamente vinculada.
Os verbos empregados pelo legislador no artigo 1.348, incisos IV e V, do Código Civil, que determinam ao síndico “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”, revelam um verdadeiro poder-dever. Isso significa que, constatada a infração e havendo previsão normativa, o gestor não possui a faculdade de tolerá-la de forma seletiva. A inércia na fiscalização e na aplicação de reprimendas, quando exigidas, configura omissão voluntária capaz de atrair a responsabilidade civil do condomínio, nos moldes dos artigos 186 e 927 do Código Civil, por viabilizar indiretamente a perpetuação dos danos.
Para nós, advogados que militamos no Direito Imobiliário e prestamos consultoria a condomínios, o acórdão acende um alerta prático importante. A defesa do ente condominial não pode se fiar apenas na alegação de que o dano original foi causado por terceiro. Deve-se demonstrar que a administração não foi omissa, tendo instaurado o devido processo interno, garantido o contraditório e aplicado as sanções de forma isonômica e proporcional. O julgamento antecipado da lide, que havia extinguido o feito sem resolução de mérito na origem, foi cassado justamente para permitir a instrução probatória sobre a efetiva inércia da gestão.
Fica a lição processual e material: a omissão administrativa atrai a legitimidade e pode desaguar em condenação. Como a sua assessoria jurídica tem orientado os síndicos diante de infrações reiteradas para mitigar esse risco?
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/09/Evento-20-ACOR2.pdf
Link do voto da relatora: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/09/Evento-20-RELVOTO1.pdf
Fonte: TJSC / ConJur
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