Para nós, que militamos no direito imobiliário, a adjudicação compulsória é o mecanismo clássico e indispensável para a execução específica da promessa de compra e venda quando há recusa ou impossibilidade voluntária na outorga da escritura definitiva. Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, debruçou-se sobre uma questão processual e material de extrema relevância: a prescrição da pretensão indenizatória quando a adjudicação se torna faticamente inviável.
No caso concreto, o promitente comprador firmou o compromisso de aquisição de uma sala comercial ainda na década de 1970, mas o empreendimento jamais foi concluído em virtude da cassação da licença de obra. Diante da impossibilidade material de se obter a tutela específica amparada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, a obrigação de fazer foi convertida em perdas e danos, consubstanciada na restituição dos valores pagos. A controvérsia central do recurso especial residia na alegação dos promitentes vendedores de que, passadas décadas, a pretensão de reparação civil estaria fulminada pela prescrição.
O Superior Tribunal de Justiça, contudo, afastou a tese da prescrição com base em uma premissa lógica e sistemática irretocável. A jurisprudência da Corte já é pacífica no sentido de que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel é imprescritível, extinguindo-se apenas se houver a configuração de prescrição aquisitiva por terceiros, ou seja, a usucapião. Partindo desse pressuposto, a Ministra Relatora aplicou a máxima de que quem pode o mais, pode o menos. Se o direito principal à adjudicação não se sujeita a prazo prescricional, a sua conversão em perdas e danos, decorrente da impossibilidade de cumprimento específico, igualmente não prescreve.
A decisão reforça que a conversão da obrigação, autorizada pelo artigo 248 do Código Civil e pelo artigo 499 do Código de Processo Civil, não transmuda a natureza da ação para um mero pleito de reparação civil ou enriquecimento sem causa, o qual atrairia os prazos do artigo 206 do Código Civil. Trata-se, na verdade, de um simples reflexo do acolhimento da pretensão original, substituída por prestação pecuniária de forma automática. Esta interpretação traz uma segurança jurídica inestimável para os adquirentes de boa-fé, garantindo que o decurso do tempo não sirva de escudo para o inadimplemento absoluto de incorporadores e promitentes vendedores que inviabilizam a entrega do imóvel.
Link do acórdão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/STJ_202500410806_tipo_integra_369708782.pdf
Fonte: STJ/Conjur
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