A dinâmica das expropriações patrimoniais no âmbito da execução civil frequentemente suscita debates sobre o momento exato em que os atos processuais se aperfeiçoam e os direitos de terceiros se consolidam. Um cenário recorrente e de extrema relevância para a prática imobiliária envolve a remição da execução pelo devedor logo após a realização da hasta pública, mas antes da assinatura do auto de arrematação pelo magistrado. A controvérsia central reside em definir se, nessa hipótese, o leiloeiro público faz jus à sua comissão. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 2.198.525/SP, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, debruçou-se sobre o tema e firmou um precedente de grande rigor técnico.
No caso concreto, o imóvel penhorado foi arrematado em segunda praça, com o imediato depósito do preço e da comissão de 5% pelo arrematante. No dia seguinte, antes que o juiz assinasse o auto de arrematação, os executados depositaram o valor da dívida para remir a execução. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia entendido que, à luz do artigo 903 do Código de Processo Civil, a ausência de assinatura do auto impedia que a arrematação fosse considerada perfeita, acabada e irretratável, o que tornaria a comissão do leiloeiro inexigível. O STJ, contudo, reformou essa decisão ao realizar uma precisa distinção entre os planos da existência, da validade e da eficácia do ato jurídico.
O acórdão do STJ esclarece que o artigo 903 do CPC disciplina o momento em que a arrematação consolida seus efeitos translativos de propriedade, garantindo a imutabilidade do ato. Isso não significa, entretanto, que a alienação judicial seja juridicamente inexistente antes dessa formalidade. A arrematação passa a existir no momento em que o lance é aceito e o preço é depositado. O auto de arrematação serve para documentar e consolidar os efeitos do ato, mas o trabalho do leiloeiro já se encontra concluído com resultado útil. Condicionar a remuneração do auxiliar da justiça à assinatura do auto equivaleria a transferir a ele o risco de eventos supervenientes à prestação do seu serviço, o que contraria a inteligência do artigo 884, parágrafo único, do CPC. Assim, a remição impede a eficácia translativa do bem, mas não desfaz a existência do ato expropriatório, sendo a comissão devida e suportada pelos executados remitentes.
Sob a ótica processual, o julgado também traz uma importante lição sobre a legitimidade recursal. O STJ reconheceu que o leiloeiro, embora atue como auxiliar do juízo e não integre a relação processual principal, possui legitimidade para recorrer como terceiro prejudicado, nos termos do artigo 996, parágrafo único, do CPC. O Tribunal destacou que a decisão de origem não gerou apenas um gravame econômico reflexo, mas atingiu direta e especificamente o direito subjetivo do leiloeiro à sua remuneração, declarando-a inexigível. Formou-se, portanto, o nexo de interdependência necessário para autorizar a interposição do recurso.
Trata-se de uma decisão que prestigia a segurança jurídica e a justa remuneração pelo resultado útil do trabalho dos auxiliares da justiça, evitando que manobras de última hora ou o exercício tardio do direito de remição prejudiquem aqueles que atuaram legitimamente a mando do Estado-juiz.
Link do acórdão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/STJ_202500559260_tipo_91_375219812.pdf
Fonte: ConJur / STJ
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