Prezados leitores, a prática de estruturar compromissos de compra e venda com parcelas residuais para alcançar o prazo mínimo exigido para a correção monetária mensal tem sido objeto de rigorosa análise pelo Poder Judiciário. Recentemente, a 1ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, em São Paulo, debruçou-se sobre essa exata controvérsia, traçando limites importantes para a liberdade contratual quando em confronto com normas de ordem pública. O caso ilustra a necessidade de adequação estrita das engenharias financeiras à finalidade teleológica da legislação aplicável ao mercado imobiliário.
Na situação concreta analisada, as partes celebraram um contrato cuja vigência efetiva, considerada até a data prevista para a obtenção do “habite-se”, era de apenas vinte meses. Contudo, o instrumento previu uma parcela final no valor irrisório de cem reais, com vencimento postergado para muito além da conclusão das obras. O magistrado identificou que o único propósito dessa prestação residual era alongar artificialmente a vigência formal do negócio para superar a exigência legal de trinta e seis meses, permitindo assim a aplicação do reajuste mensal pelo INCC e, posteriormente, pelo IGP-M.
Ao julgar a demanda, o juízo reconheceu a nulidade da cláusula de periodicidade mensal, fundamentando que a manobra configura fraude à lei, nos exatos termos do artigo 47 da Lei 10.931/2004. O dispositivo é claro ao fulminar de nulidade qualquer expediente que resulte em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de trinta e seis meses exigido pelo caput do artigo 46 da mesma lei. Afastada a artificialidade, o contrato retornou à regra geral do artigo 2º, parágrafo 1º, da Lei 10.192/2001, que admite a correção monetária apenas para contratos com prazo de duração igual ou superior a um ano, impondo a periodicidade anual.
Além de afastar o reajuste mensal, a sentença condenou a incorporadora à repetição do indébito em dobro, com base no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. A decisão alinhou-se ao recente e consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado no julgamento do EAREsp 676608/RS, que estabelece ser cabível a restituição em dobro quando a cobrança consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente da comprovação de dolo ou culpa do fornecedor. Trata-se de um precedente relevante que serve de ponto de atenção para o setor, reforçando que a estruturação dos fluxos de pagamento deve refletir a realidade econômica do negócio, evitando contenciosos que onerem a operação.
Link da decisão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Evento-28-SENT1.pdf
Fonte: ConJur
