A recente matéria do Valor Econômico foca na questão cada vez mais presente no mercado imobiliário de São Paulo: a alta vacância em lojas de térreo de prédios, as chamadas “fachadas ativas”. A taxa, que chega a alarmantes 80% em alguns casos, transforma o que era para ser uma solução de integração urbana em um grande desafio para incorporadoras, condomínios e investidores.
Quantas vezes eu fiz, e continuo fazendo, contratos de permuta entre incorporadores e donos de terrenos cujo objeto são as lojas na fachada ativa do empreendimento. A premissa da fachada ativa é excelente: aproximar comércio e serviços dos moradores, trazendo mais vida e segurança para as ruas. No entanto, a prática tem mostrado obstáculos significativos. Questões como localização inadequada, excesso de pilastras, falta de estrutura para exaustão e docas, e um preço por metro quadrado muitas vezes desalinhado com o potencial de faturamento do varejista, têm mantido esses espaços vazios.
No meu entendimento falta, especialmente no caso de permutas com donos de terrenos, uma assessoria jurídica especializada para evitar as questões mencionadas acima. O incorporador sempre vai fazer o projeto da loja na forma mais simples e barata possível, muitas vezes sem pensar na necessidade do permutante ou do futuro lojista.
Como aponta a reportagem, nos casos em que a loja vai fazer parte do estoque de venda do Incorporador, a consequência direta é o custo de manutenção para as incorporadoras, que, em uma tentativa de dar liquidez a esses ativos, estão recorrendo cada vez mais a leilões — uma solução que, embora rápida, muitas vezes envolve descontos agressivos de 40% a 50%.
Do ponto de vista do direito imobiliário, essa situação acende múltiplos alertas e abre espaço para discussões importantes:
- Estruturação do Negócio: Como podemos, na fase de concepção do empreendimento, alinhar melhor as expectativas e os contratos entre incorporadoras, permutantes de terreno e futuros lojistas para garantir a viabilidade comercial desses espaços?
- Convenção de Condomínio: A gestão desses espaços comerciais e sua relação com a área residencial do condomínio precisam ser cuidadosamente reguladas. A doação do imóvel ao condomínio, citada como uma “saída”, pode gerar mais ônus do que bônus se não for bem administrada.
- Soluções Contratuais: É necessário desenvolver modelos de contratos de locação ou venda mais flexíveis e criativos, que considerem a realidade do varejo e mitiguem os riscos para ambas as partes. A transformação de espaços em coworkings ou outros serviços, como sugere a matéria, é uma alternativa que demanda segurança jurídica.
O desafio é complexo e exige uma colaboração multidisciplinar entre urbanistas, arquitetos, incorporadoras e, claro, o jurídico. Precisamos encontrar o equilíbrio para que a fachada ativa cumpra seu papel social sem se tornar um fardo financeiro.
Como você, profissional do setor, tem visto essa questão na prática?
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