A aquisição de bens imóveis exige cautela extrema, e as consequências de uma diligência prévia insuficiente podem ser processualmente irreversíveis. Recentemente, a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferiu uma decisão que ilustra com clareza os limites da atuação do terceiro adquirente quando configurada a fraude à execução. No caso concreto, a alienação de uma fazenda foi declarada ineficaz em relação ao credor no bojo de uma dissolução parcial de sociedade, ineficácia esta que já havia sido confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.995.880/SP.
Inconformada com a iminente expropriação do imóvel e com o pedido de levantamento de vultosos depósitos judiciais, a empresa adquirente ajuizou ação autônoma buscando anular a fase de liquidação de sentença da qual se originou a dívida. A tese fundamentava-se em supostos erros materiais e contábeis na apuração de haveres societários que lastreavam a execução. O objetivo estratégico era claro: ao tentar reduzir ou anular o crédito exequendo, o terceiro buscava afastar a constrição sobre o seu patrimônio.
Contudo, o TJ-SP manteve o indeferimento da tutela de urgência, assentando que o terceiro adquirente não possui legitimidade para impugnar o valor da dívida em um processo do qual nunca fez parte. Conforme a inteligência do artigo 792, § 1º, do Código de Processo Civil, a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente, mas o negócio jurídico segue válido no plano da eficácia entre alienante e adquirente. Isso significa que a força executiva recai sobre o bem como se a venda não houvesse ocorrido, caracterizando uma autêntica responsabilidade patrimonial sem débito.
Assim, a Corte Paulista delimitou que a única esfera de interesse processual legítimo do terceiro na execução restringe-se à proteção de eventual sobra do produto da arrematação. É absolutamente vedado ao adquirente retroagir no procedimento para rediscutir o mérito da liquidação de sentença, sob pena de ofensa direta à coisa julgada e à preclusão máxima ditada pelo artigo 508 do diploma processual civil.
Para nós, que militamos diariamente no Direito Imobiliário e Estruturação de Negócios, o acórdão reforça a importância inegociável de uma auditoria jurídica ampla e profunda antes de qualquer aquisição. Uma vez reconhecida a fraude à execução, o adquirente vê suas portas de defesa processual drasticamente reduzidas, restando-lhe suportar a perda do ativo sem qualquer margem para questionar a origem, a validade ou o montante da dívida que levou à expropriação.
Link da decisão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/09/TJSP-dissolucao-de-sociedade-2093785-11.2025.8.26.0000.pdf
Fonte: ConJur / TJSP
#DireitoImobiliário #DireitoEmpresarial #FraudeÀExecução #DueDiligence #ViseuAdvogados #RodrigoPalacios
