Prezados leitores, tive acesso a uma decisão da 18ª Câmara Cível do TJ-MG que manteve as multas aplicadas a um inquilino de um prédio em Belo Horizonte por usar a unidade residencial com finalidade comercial, em desacordo com a Convenção e o Regimento Interno. O colegiado (relatoria do Des. Luís Eduardo Alves Pifano) confirmou a sentença da 23ª Vara Cível que negou indenização e validou as penalidades. Entre os elementos considerados, constavam notificações formais e relatos de atividade comercial incompatível com a destinação do edifício.
Do ponto de vista jurídico, a decisão reforça três pontos básicos, mas inportantes:
- Força normativa da Convenção/Regimento: o art. 1.336, IV, do CC impõe ao possuidor “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação”. Já o art. 23, X, da Lei do Inquilinato obriga o locatário a “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”.
- Prova e procedimento contam: o Tribunal valorizou a existência de notificações e de regras internas claras que vedavam o uso comercial, ainda que eventual, além da deliberação condominial regular sobre multas. Como venho reforçando em casos de condomínio, documentar as ações tomadas ajuda muito no momento da judicialização.
- Escalonamento de sanções: além das multas previstas na Convenção, em quadros graves e reiterados pode-se chegar ao regime do art. 1.337 do CC (conduta antissocial), com multa mais severa mediante quórum qualificado. Não é o que se discutiu no caso, mas o precedente conversa com esse arcabouço. Também tenho reforçado a utilização da conduta antissocial prevista no CC.
O que muda no dia a dia
Para síndicos e administradoras
- Regra escrita e específica: Convenção/Regimento devem vedar expressamente qualquer atividade comercial em unidades residenciais (inclusive “eventual”).
- Lastro probatório: notifique por escrito; registre ocorrências; preserve livros de portaria e demais evidências.
- Rito e quórum: multas fundamentadas em deliberação regular; em reiteração grave, avaliar medidas do CC 1.337 com quórum de 3/4 (sempre com assessoria jurídica).
Para locadores
- Contrato espelho da Convenção: inclua cláusulas que repliquem as vedações do condomínio e prevejam responsabilidade do inquilino por multas decorrentes do uso irregular. Base legal: Lei 8.245/91, art. 23, inc. X.
Para locatários
- Não é “só um bico”: o uso comercial de unidade residencial gera multa válida quando a Convenção proíbe; o Judiciário tende a manter a penalidade se houver regras claras e prova.
No fundo, o recado do TJ-MG é simples: destinação é cláusula pétrea da convivência condominial. Quem locar ou ocupar precisa jogar conforme o regulamento — e quem administra precisa notificar, deliberar e provar com método.
Fonte: TJ-MG
#DireitoImobiliário #Condomínios #Locação #GestãoCondominial #LeiDoInquilinato #CódigoCivil #TJMG #ViseuAdvogados #RodrigoPalacios
