Prezados leitores, a aquisição de imóveis pertencentes a acervos hereditários exige um nível de diligência jurídica que não admite atalhos. Recentemente, a 1ª Vara da Comarca de Araquari (SC) proferiu uma sentença pedagógica ao declarar a nulidade absoluta de um compromisso de compra e venda firmado entre uma empresa do ramo imobiliário e apenas parte dos herdeiros de um imóvel, sem a devida autorização do juízo sucessório. O caso ilustra com perfeição os riscos de se ignorar a natureza jurídica da herança antes da partilha.
No litígio em questão, a empresa adquirente celebrou um instrumento particular para a compra da totalidade de um terreno de mais de quatro mil metros quadrados, pagando um sinal aos quatro herdeiros que se apresentaram como titulares. Contudo, o imóvel ainda estava submetido a um arrolamento judicial iniciado na década de noventa, e havia outros sucessores preteridos na negociação. A adquirente tentou se defender alegando boa-fé e desconhecimento dos demais herdeiros no momento da assinatura, argumento que foi tecnicamente rechaçado pela magistrada.
Do ponto de vista do Direito Civil, a decisão foi correta ao aplicar o artigo 1.791 do Código Civil. Até que se ultime a partilha, a herança é um todo unitário e o direito dos coerdeiros é indivisível, regulando-se pelas normas do condomínio. Isso significa que nenhum herdeiro possui o domínio exclusivo e individualizado sobre um bem determinado do espólio para aliená-lo em sua integralidade. Para que a venda de um ativo específico seja válida antes da partilha, o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil é categórico: exige-se a oitiva de todos os interessados e a expressa autorização do juiz do inventário.
Além do vício de consentimento e da ausência de alvará judicial, o negócio esbarrou em um defeito de forma intransponível. Caso a intenção fosse apenas ceder os direitos hereditários dos herdeiros participantes, o ato exigiria escritura pública, conforme o artigo 1.793 do Código Civil. Como a transação foi formalizada por um mero compromisso de compra e venda particular tendo por objeto o bem em si, configurou-se a nulidade prevista no artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil, por preterição de solenidade essencial e inobservância da forma prescrita em lei.
A lição que extraímos deste precedente é clara: a boa-fé subjetiva do comprador não tem o condão de convalidar um negócio jurídico nulo de pleno direito. Tratando-se de adquirente que atua no mercado imobiliário, o Judiciário exige um padrão reforçado de diligência. A análise profunda da cadeia sucessória e a obtenção de autorização judicial prévia não são meras formalidades burocráticas, mas sim os únicos caminhos para garantir a segurança jurídica e a eficácia da aquisição imobiliária.
Prezados leitores, a aquisição de imóveis pertencentes a acervos hereditários exige um nível de diligência jurídica que não admite atalhos. Recentemente, a 1ª Vara da Comarca de Araquari (SC) proferiu uma sentença pedagógica ao declarar a nulidade absoluta de um compromisso de compra e venda firmado entre uma empresa do ramo imobiliário e apenas parte dos herdeiros de um imóvel, sem a devida autorização do juízo sucessório. O caso ilustra com perfeição os riscos de se ignorar a natureza jurídica da herança antes da partilha.
No litígio em questão, a empresa adquirente celebrou um instrumento particular para a compra da totalidade de um terreno de mais de quatro mil metros quadrados, pagando um sinal aos quatro herdeiros que se apresentaram como titulares. Contudo, o imóvel ainda estava submetido a um arrolamento judicial iniciado na década de noventa, e havia outros sucessores preteridos na negociação. A adquirente tentou se defender alegando boa-fé e desconhecimento dos demais herdeiros no momento da assinatura, argumento que foi tecnicamente rechaçado pela magistrada.
Do ponto de vista do Direito Civil, a decisão foi correta ao aplicar o artigo 1.791 do Código Civil. Até que se ultime a partilha, a herança é um todo unitário e o direito dos coerdeiros é indivisível, regulando-se pelas normas do condomínio. Isso significa que nenhum herdeiro possui o domínio exclusivo e individualizado sobre um bem determinado do espólio para aliená-lo em sua integralidade. Para que a venda de um ativo específico seja válida antes da partilha, o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil é categórico: exige-se a oitiva de todos os interessados e a expressa autorização do juiz do inventário.
Além do vício de consentimento e da ausência de alvará judicial, o negócio esbarrou em um defeito de forma intransponível. Caso a intenção fosse apenas ceder os direitos hereditários dos herdeiros participantes, o ato exigiria escritura pública, conforme o artigo 1.793 do Código Civil. Como a transação foi formalizada por um mero compromisso de compra e venda particular tendo por objeto o bem em si, configurou-se a nulidade prevista no artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil, por preterição de solenidade essencial e inobservância da forma prescrita em lei.
A lição que extraímos deste precedente é clara: a boa-fé subjetiva do comprador não tem o condão de convalidar um negócio jurídico nulo de pleno direito. Tratando-se de adquirente que atua no mercado imobiliário, o Judiciário exige um padrão reforçado de diligência. A análise profunda da cadeia sucessória e a obtenção de autorização judicial prévia não são meras formalidades burocráticas, mas sim os únicos caminhos para garantir a segurança jurídica e a eficácia da aquisição imobiliária.
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Fonte: TJSC / Conjur
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Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Evento-844-SENT1.pdf
Fonte: TJSC / Conjur
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