Prezados leitores, tomei conhecimento de decisão da Vara da Fazenda Pública de Sorocaba/SP que reforça um ponto que, na prática do dia a dia imobiliário, costuma gerar confusão até entre bons profissionais: a imunidade do ITBI prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição não é condicionada à atividade preponderante da empresa quando a transmissão do imóvel se destina à integralização de capital social.
No caso concreto, uma holding havia integralizado seis imóveis ao seu capital social, no valor declarado de R$ 1.837.486,00, recolhendo ITBI com base nos valores venais adotados pelo próprio Município. Posteriormente, a Secretaria de Planejamento realizou avaliação unilateral, arbitrou valores de mercado superiores e lavrou autos de infração exigindo diferença de R$ 484.163,80, sob o argumento de que as declarações do contribuinte não mereceriam fé, nos termos do art. 148 do CTN.
O juiz da causa afastou integralmente a cobrança, aplicando o Tema 796 do STF com precisão: a ressalva constitucional relativa à atividade preponderante do adquirente aplica-se exclusivamente às hipóteses de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, não alcançando a integralização de capital. Nesta última hipótese, a imunidade é incondicionada, independentemente do objeto social da empresa.
O ponto mais relevante da fundamentação, a meu ver, está na distinção entre valorização e excedente tributável. A Fazenda não demonstrou que parte dos imóveis conferidos tenha ficado desvinculada da integralização ou destinada a finalidade diversa; limitou-se a reavaliar os bens por valor de mercado superior. O magistrado afirmou que a mera valorização econômica apurada posteriormente pela Administração não configura, por si só, parcela excedente tributável, seria necessário comprovar que uma fração dos bens não integrou efetivamente o capital social, o que não ocorreu.
Subsidiariamente, a sentença ainda invoca o Tema 1.113 do STJ, que veda a alteração unilateral da base de cálculo do ITBI sem observância de procedimento administrativo regular, reforçando o vício formal do lançamento complementar.
O resultado prático é didático para quem estrutura operações societárias com aporte de imóveis: reconhecida a imunidade, o ITBI recolhido a esse título torna-se pagamento indevido, com direito à compensação na via administrativa. É um lembrete valioso de que, antes de qualquer integralização, vale a pena revisitar a base de cálculo e discutir eventual recolhimento indevido, inclusive retroativo.
Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/Sentenca-Assad-Atalla-x-Municipio-de-Sorocaba-1.pdf
Fonte: Conjur
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