A sucessão causa mortis frequentemente impõe desafios práticos à conclusão de negócios imobiliários, especialmente quando o falecimento do proprietário ocorre no hiato entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a lavratura da escritura pública definitiva. Em recente e irretocável decisão, a 4ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Apelação Cível nº 5003960-48.2020.8.24.0028/SC) reafirmou a segurança jurídica das transações imobiliárias ao afastar a recusa de um espólio em concluir a transferência de um imóvel negociado em vida pela autora da herança.
No caso concreto, a proprietária havia outorgado procuração por instrumento público com poderes expressos para a alienação do bem. O mandatário, agindo estritamente dentro dos limites dos poderes conferidos, celebrou o compromisso de compra e venda antes do óbito da outorgante. Com o falecimento, o espólio passou a resistir à outorga da escritura, alegando a extinção do mandato e a suposta invalidade dos pagamentos realizados a uma das herdeiras após a abertura da sucessão.
O acórdão, de relatoria do Desembargador Substituto Gustavo Henrique Aracheski, foi preciso ao aplicar o princípio da saisine, demonstrando que as obrigações contratuais assumidas em vida transmitem-se imediata e automaticamente aos sucessores. Ainda que o mandato se extinga com a morte, nos exatos termos do artigo 682, inciso II, do Código Civil, tal fato não possui o condão de invalidar o negócio jurídico perfeito e acabado celebrado anteriormente. A decisão destacou que a quitação do preço, mesmo que parte dos pagamentos tenha sido direcionada a uma herdeira após o óbito seguindo a dinâmica da negociação, consolida o direito dos adquirentes de boa-fé. Eventuais controvérsias sobre a destinação, apropriação ou prestação de contas desses valores constituem matéria interna da sucessão, devendo ser dirimidas no bojo do inventário, sem qualquer aptidão para desconstituir a relação contratual firmada com terceiros.
Preenchidos os requisitos do artigo 1.418 do Código Civil — quais sejam, a existência de compromisso de compra e venda válido, a quitação integral do preço e a resistência injustificada do espólio —, a procedência da ação de adjudicação compulsória é a medida de rigor. Este precedente reforça a importância da diligência na formalização dos instrumentos preliminares e na guarda rigorosa dos comprovantes de pagamento, garantindo que o direito real à aquisição prevaleça sobre as disputas internas e naturais do acervo hereditário.
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Evento-13-ACOR2.pdf
Link do voto do relator: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Evento-13-RELVOTO1.pdf
Fonte: Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) / ConJur
#ViseuAdvogados #RodrigoPalacios
