Prezados leitores, tomei conhecimento de recente sentença proferida pela 2ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú que traz uma excelente reflexão prática sobre os limites do direito de propriedade em unidades autônomas condominiais. O caso envolveu um condômino que, amparado por uma deliberação assemblear de 2012, instalou um portão em seu box de garagem e, posteriormente, passou a utilizá-lo como lavanderia e depósito, instalando máquinas de lavar e secar roupas no local.
Ao analisar o litígio, o juízo aplicou com precisão a regra do artigo 179 do Código Civil. Como a assembleia que autorizou o fechamento físico da vaga ocorreu há mais de treze anos, operou-se a decadência do direito do condomínio de anular tal deliberação, cujo prazo legal é de dois anos. Com isso, a manutenção do portão foi assegurada ao proprietário, prestigiando a estabilidade das relações condominiais quanto à alteração estrutural outrora aprovada.
Contudo, a decisão traçou uma linha divisória fundamental entre a autorização para o fechamento do espaço e a alteração de sua destinação. A natureza privativa e a matrícula individualizada do box não conferem ao titular uma liberdade absoluta. O exercício do direito de propriedade encontra limites em suas finalidades econômicas e sociais, conforme o artigo 1.228, § 1º, do Código Civil, além de esbarrar no quórum qualificado exigido pelo artigo 1.351 do mesmo diploma para a mudança de destinação da unidade. O magistrado destacou que transformar uma vaga de estacionamento em área de serviço configura evidente desvio de finalidade, violando frontalmente a convenção e o regimento interno.
Outro ponto de destaque na fundamentação foi a rejeição da tese de supressio levantada pela defesa. O juízo pontuou que a inércia administrativa e a tolerância de gestões anteriores não revogam normas convencionais nem geram direito adquirido à manutenção de uma situação irregular. A incidência da supressio exigiria um comportamento omissivo qualificado, o que não se confunde com a mera leniência temporária da administração do condomínio.
Para nós, que atuamos no Direito Imobiliário, o julgado reforça a importância de uma redação clara nas convenções condominiais e demonstra que a tolerância fática não se sobrepõe à destinação jurídica e normativa do imóvel.
Link da sentença: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/Evento-32-SENT1.pdf
Fonte: ConJur / TJSC (Processo 5009957-08.2025.8.24.0005)
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