É comum no direito imobiliário a premissa de que o registro formal de um loteamento afasta, por si só, a caracterização de um núcleo urbano informal. Contudo, o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, em recente acórdão da lavra da Corregedora-Geral Silvia Rocha (Apelação Cível nº 1114523-28.2025.8.26.0100), desconstruiu essa visão restritiva ao julgar dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, reafirmando que a informalidade pode subsistir exclusivamente no plano dominial.
O caso concreto envolveu a negativa de registro de uma Certidão de Regularização Fundiária (CRF) referente ao Conjunto Habitacional SP Itaquera B1. O Oficial registrador argumentou que a área já correspondia a um loteamento formalmente registrado e que a emissão da CRF seria competência exclusiva do Município. Ocorre que as edificações foram implantadas em regime de mutirão, sem que houvesse a celebração de contratos de venda e compra ou instrumentos equivalentes com os moradores, impossibilitando a outorga dos títulos definitivos pelos meios ordinários. Diante desse cenário, o TJSP aplicou com precisão o artigo 11, inciso II, da Lei Federal nº 13.465/2017, que expressamente inclui no conceito de núcleo urbano informal aquele “no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização”.
Além de reconhecer a informalidade dominial, a decisão é um marco importante ao pacificar a legitimidade da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU) para instaurar, processar e aprovar a Reurb-S, bem como para emitir a própria CRF. A fundamentação pautou-se na inovação trazida pela Lei Federal nº 14.620/2023, que incluiu o parágrafo 4º ao artigo 30 da Lei nº 13.465/2017, autorizando expressamente as empresas públicas integrantes da administração indireta a conduzirem o procedimento quando proprietárias da área ou responsáveis pela implementação do empreendimento de interesse social. Essa diretriz encontra pleno respaldo no item 267.2 e no item 275, ambos do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça paulista, que inclusive prevê a apresentação simplificada da CRF para empreendimentos já registrados.
O precedente demonstra a força dos instrumentos excepcionais da Reurb para efetivar a função social da propriedade, superando entraves burocráticos históricos. Para nós, advogados atuantes no setor imobiliário, a decisão reforça a necessidade de uma interpretação teleológica da Lei nº 13.465/2017, lembrando que a regularidade do plano urbanístico de nada serve se não vier acompanhada da segurança jurídica conferida pela titulação dos ocupantes. Como os colegas avaliam o impacto dessa ampliação de competência para as empresas públicas na celeridade das regularizações fundiárias em seus estados?
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/09/ACORDAO-TJ-Conselho-Superior-da-Magistratura-SP-ITAQUERA-B1-2.pdf
Fonte: ConJur e TJSP
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