Prezados leitores, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) está debatendo sobre a possibilidade de penhora de bem de família para quitar dívidas de associações de moradores, tema de grande relevância para o Direito Imobiliário. A discussão, que ocorre no Tema 1.183 dos recursos repetitivos, busca definir se as taxas cobradas por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado possuem natureza propter rem, equiparando-se às despesas condominiais e, consequentemente, permitindo a penhora do imóvel, mesmo que seja bem de família.
A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, prevê exceções para dívidas relacionadas ao próprio imóvel. A controvérsia reside em determinar se as taxas associativas se enquadram nessa exceção. O relator, desembargador convocado Carlos Cini Marchionatti, votou por afastar a natureza propter rem dessas obrigações, propondo que a dívida de rateio de despesas de loteamento de acesso restrito e taxas de associações de moradores tem natureza pessoal, não justificando a penhora do bem de família.
Por outro lado, o ministro Raul Araújo, em voto-vista, propôs uma adequação baseada na Lei 13.465/2017, que introduziu o artigo 36-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/1979). Segundo ele, se o morador não aderiu à associação ou a obrigação não estava averbada na matrícula do imóvel, a dívida possui natureza pessoal. Contudo, se os requisitos do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal (STF) forem cumpridos, ou seja, se o estatuto da associação ou o ato constitutivo da obrigação estiver registrado na matrícula do imóvel ou houver adesão válida dos titulares anteriores, a dívida assume natureza propter rem, admitindo-se a penhora do bem de família, conforme a exceção do artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990.
A tese proposta pelo ministro Raul Araújo diferencia o tratamento das dívidas anteriores e posteriores à Lei 13.465/2017. Para dívidas anteriores, a natureza é pessoal e não afasta a impenhorabilidade do bem de família. A partir da vigência da Lei 13.465/2017, as dívidas assumem natureza propter rem se o estatuto da associação ou o ato constitutivo da obrigação estiver registrado na matrícula do imóvel ou houver adesão válida dos titulares anteriores. Ausentes esses requisitos, a obrigação permanece de caráter pessoal.
A decisão final do STJ, que aguarda o voto da ministra Isabel Gallotti, será imprescindível para a segurança jurídica no mercado imobiliário, impactando diretamente a forma como as dívidas de associações de moradores são tratadas e a proteção do bem de família. Vamos continuar acompanhando os desdobramentos deste tema.
Fonte: Conjur
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