O Superior Tribunal de Justiça, em decisão proferida pelo ministro Marco Buzzi no AREsp 3.113.361, reafirmou um entendimento um entendimento que estrutura a prática do contencioso imobiliário: nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, o percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos constitui o parâmetro-base fixado pela Segunda Seção, e sua redução exige fundamentação fática ou jurídica específica, não bastando ao juízo simplesmente reputá-lo “menos abusivo”. Esse patamar, contudo, é apenas um dos marcos de um cenário jurisprudencial bifurcado, cujo eixo central é o regime jurídico da incorporação.
No caso concreto, o Tribunal de Justiça de Goiás havia mantido retenção de apenas 10%, sem indicar qualquer circunstância excepcional que justificasse o afastamento do padrão jurisprudencial consolidado. O ministro relator foi preciso: a ausência de elemento fático ou jurídico apto a embasar o percentual reduzido caracteriza desalinhamento com a orientação do STJ, impondo a reforma do acórdão para restabelecer os 25% previstos no precedente firmado no REsp 1.723.519/SP, de relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti, julgado pela Segunda Seção em agosto de 2019. Naquele precedente, a Corte assentou que tal percentual “tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.”
Importa situar essa decisão em seu contexto jurisprudencial mais amplo, sob pena de uma leitura incompleta do cenário atual do STJ. O percentual de 25% aplica-se como patamar-base aos contratos de incorporação imobiliária anteriores à Lei 13.786/2018, celebrados fora do regime de patrimônio de afetação, bem como, somente pode ser reduzido judicialmente mediante fundamentação concreta e específica, exigência que o TJ-GO deixou de cumprir. Quando, porém, (1) a incorporação está submetida ao regime de afetação e (2) o contrato foi celebrado após a vigência da Lei do Distrato, o quadro é substancialmente diverso, conforme veremos.
No AREsp 2.903.050/DF, também de relatoria do ministro Marco Buzzi, o STJ validou a retenção de 50% dos valores pagos em incorporação sob regime de patrimônio de afetação, com fundamento expresso no art. 67-A, inciso I e § 5º, da Lei 13.786/2018, revertendo decisão do TJ-DF que havia reduzido o percentual a 25%. A lógica é direta: se o percentual de retenção fixado no contrato se encontra dentro do limite legal autorizado pela lei especial, não há abusividade a ser corrigida. O STJ exige que eventual intervenção judicial em cláusulas contratuais válidas seja sustentada por fundamentação robusta e específica (não por argumentos genéricos de onerosidade), posição que guarda plena coerência com o que foi decidido no AREsp 3.113.361.
A decisão no AREsp 3.113.361 também enfrentou dois pontos processuais de relevância prática. Quanto às arras confirmatórias, o STJ manteve o entendimento da Súmula 543: por representarem o início do pagamento (e não garantia autônoma como ocorre nas arras penitenciais), devem ser integralmente restituídas ao comprador na hipótese de rescisão, ainda que a culpa pelo desfazimento seja dele. A distinção entre as duas modalidades de arras tem impacto direto no resultado financeiro do litígio e não pode ser negligenciada na estruturação contratual. Quanto aos honorários recursais previstos no art. 85, § 11, do CPC, o STJ afastou sua incidência por ausência do requisito cumulativo: o recurso de apelação da construtora havia sido parcialmente provido, ainda que apenas em sede de embargos de declaração, pelo reconhecimento da prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, o que impede a majoração honorária recursal, segundo a jurisprudência consolidada da Corte.
Para a prática imobiliária, a síntese é direta: o regime jurídico da incorporação e o marco temporal do contrato são os dois vetores determinantes para definir qual percentual de retenção será tolerado pelo STJ. Contratos anteriores à Lei 13.786/2018, fora do regime de afetação, sujeitam-se ao teto de 25%, que não pode ser reduzido sem fundamento concreto. Contratos pós-lei em incorporações sob afetação admitem retenção de até 50%, desde que prevista no instrumento e dentro do limite legal. Qualquer leitura que ignore essa distinção resultará em estratégia processual equivocada.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/06/stj_dje_20251222_0_53270386.pdf
Fonte: Conjur
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