Prezados leitores, a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores em loteamentos de acesso controlado é um dos temas mais sensíveis e debatidos no Direito Imobiliário, especialmente à luz das teses fixadas nos Temas 882 do STJ e 492 do STF. A regra geral consolidada pelas Cortes Superiores é a de que tais taxas não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram. Contudo, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no recente julgamento do REsp 1.968.030/DF, trouxe uma importante aplicação da técnica da distinção (distinguishing) para o cenário dos condomínios irregulares, reafirmando o peso dos contratos.
No caso concreto, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, discutia-se a legitimidade da cobrança de cotas condominiais de uma adquirente de lote em um parcelamento irregular no Distrito Federal. A compradora alegava a inexigibilidade do débito com base na tese da desobrigação associativa. Ocorre que, ao firmar o instrumento de cessão de direitos, a adquirente assumiu expressamente a responsabilidade por todos os débitos incidentes sobre o imóvel, inclusive as taxas de condomínio, obrigando-se a respeitar a convenção outrora instituída. Diante desse quadro fático, o STJ concluiu que a manifestação voluntária de vontade afasta a incidência dos precedentes vinculantes.
O raciocínio da Corte prestigia a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Os Temas 492/STF e 882/STJ visam tutelar a liberdade de associação, prevista no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal, protegendo aqueles que jamais consentiram com a obrigação. No entanto, havendo anuência contratual expressa, o que deve prevalecer é a autonomia da vontade e a vedação ao enriquecimento sem causa, positivada no artigo 884 do Código Civil, uma vez que o morador se beneficia diretamente dos serviços de manutenção e conservação prestados nas áreas comuns. Como bem pontuou o acórdão, em um contexto jurídico específico onde se demonstra a assunção voluntária da dívida, a autonomia privada se sobrepõe à tese da desobrigação.
Para nós, advogados atuantes na estruturação e regularização de empreendimentos imobiliários, o julgado reforça a extrema relevância da diligência na redação contratual. A inclusão de cláusulas claras e inequívocas nos instrumentos de cessão de direitos ou promessas de compra e venda, prevendo a vinculação do adquirente ao rateio de despesas, é a ferramenta jurídica adequada para garantir a sustentabilidade financeira das associações e condomínios de fato. Trata-se de uma medida preventiva essencial para mitigar os riscos de inadimplência amparada em interpretações extensivas e equivocadas da jurisprudência defensiva.
Link do acórdão: https://conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/08/STJ_202103466548_tipo_integra_375602866.pdf
Fonte: ConJur/STJ
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