A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é um tema recorrente e de grande relevância no Direito Imobiliário, especialmente quando há divergência entre a propriedade formal e a posse de fato do imóvel. Uma recente decisão da 14ª Vara Cível de Curitiba reforça o entendimento consolidado de que a obrigação de arcar com o condomínio recai sobre quem efetivamente ocupa e usufrui do bem, e não necessariamente sobre o proprietário registral, quando há ciência inequívoca do condomínio sobre a posse de terceiro.
No caso em questão, um condomínio ajuizou ação de cobrança contra o proprietário de uma unidade, que alegou ilegitimidade passiva, argumentando que sua ex-esposa era a real ocupante do imóvel em decorrência de acordo de separação, fato que era de pleno conhecimento do próprio condomínio, que inclusive emitia boletos em nome dela.
A decisão judicial, ao extinguir o processo sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva, fundamentou-se no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Embora as despesas condominiais sejam obrigações propter rem, vinculadas ao imóvel conforme os artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS (Tema nº 886/STJ), pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento não se define apenas pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.
O magistrado destacou que o condomínio autor não apresentou a matrícula atualizada do imóvel, documento essencial para comprovar a propriedade ou posse do réu, limitando-se a juntar demonstrativos de débitos e boletos gerados unilateralmente, os quais não possuem força probatória suficiente. Em contrapartida, o réu comprovou residir em outro local e que a cobrança era direcionada à sua ex-esposa, evidenciando a ciência do condomínio sobre a ocupante do imóvel.
Essa decisão demonstra a importância da diligência probatória por parte dos condomínios ao ajuizar ações de cobrança, exigindo a comprovação da efetiva relação jurídica material do réu com o imóvel e a ciência inequívoca do condomínio sobre quem de fato o ocupa.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/06/online-1.pdf
Fonte: Conjur
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