Prezados leitores, tive acesso a recente decisão da 1ª Vara Cível da Comarca de Cristalina/GO, que traz importantes reflexões para o Direito Imobiliário, especialmente no que tange à responsabilidade civil decorrente da venda de imóveis em duplicidade. O caso em tela envolveu a alienação de um lote urbano em 2008 por um vendedor que, à época, não detinha a propriedade do bem, o qual já havia sido prometido à venda a terceiro em 1991. A descoberta da fraude pelo adquirente ocorreu apenas em 2024, quando tentava regularizar o imóvel.
A juíza do caso, ao analisar a prejudicial de mérito, afastou a alegação de prescrição. Fundamentou sua decisão no princípio da actio nata, previsto no artigo 189 do Código Civil, estabelecendo que o termo inicial para a contagem do prazo prescricional decenal (artigo 205 do Código Civil) não é a data da celebração do contrato, mas sim o momento em que o titular do direito tem ciência inequívoca da lesão. No caso, a ciência se deu com o registro da adjudicação compulsória em favor do terceiro adquirente em 2020, tornando a ação ajuizada em 2025 tempestiva.
No mérito, a sentença destacou a má-fé do réu, que vendeu um bem que não lhe pertencia e, posteriormente, anuiu com a transferência da propriedade a terceiro sem resguardar os direitos do primeiro comprador. Tal conduta foi considerada uma manifesta violação ao princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as relações contratuais, conforme o artigo 422 do Código Civil.
Quanto aos danos materiais, a decisão foi categórica ao determinar que a indenização deve corresponder ao valor de mercado atual do imóvel, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, e não ao valor pago na época da compra. Essa orientação, em consonância com a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, visa garantir a reparação integral do prejuízo, considerando a valorização do bem ao longo do tempo. O pedido de lucros cessantes foi indeferido como verba autônoma, por entender-se que a valorização do imóvel já engloba a reparação pela frustração da expectativa de ganho.
Adicionalmente, a juíza reconheceu a ocorrência de danos morais, fixando a indenização em R$ 15.000,00. A conduta do réu, ao frustrar a legítima expectativa de aquisição da propriedade e gerar angústia e insegurança ao autor, ultrapassou o mero aborrecimento contratual, atingindo direitos da personalidade e justificando a reparação. A tese de culpa concorrente do autor foi rechaçada, uma vez que a causa primária e determinante do dano foi a conduta ilícita do réu.
Link da decisão: https://www.conjur.com.br/wp-content/uploads/2026/07/sentenca3.pdf
Fonte: Conjur.
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